घराच्या किंमतीत ३०% घट ? मदत हवी आहे

तुम्ही बहुदा हि बातमी म्हणताय का? त्यात शेवटच्या परिच्छेदात हे लिहिले आहे.

या निर्णयामुळे घरांचे दर कमी होणार नसले, तरी गृहकर्जावरील व्याजदर कमी होणार आहेत.... गेल्या काही दिवसांपासून सोशल मीडियातून काही स्वयंघोषित अर्थतज्ञांनी नोटाबंदीच्या निर्णयाने घरांच्या किमती मोठ्या प्रमाणावर घसरतील, असा चुकीचा प्रचार चालवला आहे.

शेवटचा पुर्ण परिच्छेद पुन्हा एकदा नीट वाचा. बाकी, मिपाकर मदत करतीलच.

गेल्या पंधरा दिवसातल्या घडामोडीनुसार प्रॉपर्टी सेक्टर वर फारसा फरक पडणार नाही असे दिसते, छोटी व मध्यम किमतीची घरे यांचे भाव स्थिर राहतील, झालाच तर (ज्याची शक्यता 10 टक्के आहे) अगदी 5 टक्के बदल होईल पण तो फार मोठा बदल नव्हे. कारण इथे ब्लॅक मनी चे व्यवहार फार कमी प्रमाणात होतात, थेट बँकेकडून लोन घेऊन घरे घेतली जातात. व इथली मागणी हि राहण्यासाठी घरे या गरजेवर टिकून आहे व हि मागणी कमी होण्याची चिन्हे नजीकच्या भविष्यात दिसत नाहीत, ज्यांची अशी घरे आहेत त्यांनी अजिबात घाबरून जाऊ नये व अफवांना भुलू नये. किमान पाच वर्षे आपली घरे तातडीची गरज असल्याशिवाय विकू नये. एक कोटींपेक्षा जास्त किंमत असलेल्या घरांच्या किंमतीत मात्र 25 ते 35 टक्के करेक्शन येण्याची शक्यता या क्षेत्रातल्या अनेक तज्ञांनी व्यक्त केली आहे. अशी बहुतांश घरे गुंतवणूक व काळा पैसा जीरवण्याचं साधन म्हणून घेतली जातात, अधिक प्रश्न व शंका असतील तर विचारा, यथाशक्ती उत्तरे देईन. (मी तज्ञ नाही, पण रिअल इस्टेट क्षेत्राशी जवळचा संबंध आहे व गेल्या ६ वर्षापासून नीट लक्ष ठेवून आहे.)

घरांच्या किंमती हळुहळु कमी होतीलच. किंवा असे म्हणुयात की आता फार वाढणार नाहित. पण त्याचे कारण मोनेटाय्झेशन असेल असे वाटत नाही. त्याचे मुख्य कारण असेल घरांची वाढलेली मागणी. अर्थाशास्त्राचा मूलभुत नियम आहे की मागणीपेक्षा पुरवठा कमी असेल तर किंमती वाढतात. त्या पार्श्वभूमीवर माझे विधान चुकीचे वाटेल. पण असे बघा की गुंतवणुकीसाठी घर घेण्याच्या ट्रेंड मध्ये मोठी वाढ झालेली आहे. पुर्वी उतारवयात आपल्या हक्काचे एक छप्पर विकत घेण्यासाठी लोकांना तोशीस सहन करायला लागायची. घर ही आयुस्।यात एकदाच घ्यायची वस्तु होती. आता उत्पन्न वाढले तसे लोक वयाच्या तिशीच्या आत पहिले घर घेतात आणी मग गुंतवणुक म्हणुन दर ५ - १० वर्षांनी एक एक घर वाढवत जातात. हे असे करणारा एक मोठा वर्ग हळु हळु तयार होतो आहे. एक तर सध्या डबल इंजिन असते. त्यामुळे त्या मानाने उत्पन्न असते त्यामुळे २-३ घरे घेऊ शकणार्‍या वर्गातल्या लोकांची संख्या देखील वाढली आहे. माझ्या माहितीतल्या बर्‍याच लोकांची पाच पेक्षा अधिक घरे आहेत. २ घरे असणारे तर लय लय लोक आहेत. यातुन हे कळते की परिस्थिती बदलते आहे. पुर्वी लोकांकडे एकच घर असायचे आता अधिक असतात. स्वतःचे घर असणार्‍या लोकांची संख्या वाढते आहे. हे कशामुळे होते? तर लोकांची क्रयशक्ती आणी उत्पन्न वाढले. एकुणातच सगळ्यांचेच वाढले. आता या लोकांनी ही गुंतवणूक केली आहे ती या उद्देशाने की भविष्यात चांगले उत्पन्न मिळेल किंवा भाडे मिळेल. पण प्रत्यक्षात परिस्थिइती काय आहे? जर स्वतःचे घर असणार्‍ञा लोकांची संख्या वाढणार असेल तर अर्थातच भाड्याने घर घेणार्‍यांची स़ंख्या कमी होइल. शिवाय मागणी वाढली की पुरवठा देखील वाढेल. किंबहुन वाढलाच आहे. आज पुण्यात बघितले तर नविन उपनगरांमधील कित्येक इमारती ओस पडलेल्या दिसतील. कित्येक घरे विकली गेली नाही आहेत किंवा विकली गेलेली असली तर बंद आहेत कारण तो गुंतवणुकीसाठी म्हणुन घेतलेला फ्लॅट असेल आणि अश्या घरांना एकतर भाडेकरु मिळालेला नसेल (कारण अर्थातच भाड्याने घर घेणार्‍या लोकांची संख्या कमी झाली असेल) किंवा विश्वासु भाडॅकरु शोधायला मालकाला वेळ नसेल किंवा त्याला तशी रिस्कच घ्यायची नसल्याने त्याने भाडेकरु घातलाच नसेल. अर्थात या गुंतवणुकीमुळे त्याला मिळणारे उत्पन्न शुन्य. व्याज मात्र भरायला लागते आहे. अर्थात हळु हळु लोकांना कळेल की अशी जास्तीची घरे घेणे हे काही योग्य परतावा देणारे साधन नाही. दुसरीकडे बिल्डर्स ना दिसत असेल की घरे घेणार्‍यांची संख्या वाढते आहे. त्यामुळे अधिक इमारती बांधल्या जातील. मग त्या विकल्या गेल्या नाहित (कारणे उपरोल्लेखित) की अर्थातच त्यांना भाव कमी करायला लागणार. एव्हाना गुंतवणूक म्हणून घर घेणार्‍यांनी पाठ वळवली असल्याने किंमती अधिकच उतरणार. मग नविन कमी इमारती बांधल्या जातील. त्यानंतर काही वर्षांनी हे सायकल परत रिपीट होइल. आणि मग हे असेच होत राहिल. थोडक्यात थोड्या काळासाठी किंमती कमी होतील. तुम्ही जर आज तिशीचे असाल तर म्हातारपणी तुम्हाला हे घर योग्य तो परतावा देइल. अवांतरः मी काही अर्थतज्ञ नाही. त्यामुळे हा एक केवळ अंदाज आहे. चुकीचाही ठरु शकतो. आपले आर्थिक निर्णय स्वतःच्या जबाबदारीवर घ्यावेत.

८० लाखाचे घर बघीतले वर्षाला अंदाजे ८% प्रमाणे ६.४ लाख व्याज भरावे लागते किंवा व्याजाचे नुकसान होते. समजा भाड्याने घर घेतले तर १५००० / महिना प्रमाणे १.८० लाख लागतात. घराच्या किंमती किती वाढतील? या सर्वांचा विचार केला तर विकतचे दुखणे का बरे घ्यावे?

अजून रजिस्ट्रेशन झालेलं नाही, बुकिंग ८०-२० स्कीम मध्ये केलेले आहे. आता १४ लाख सुरुवातीला भरले आहेत. बाकी ६० लाख घर ताब्यात मिळाल्यावर २०१९. अजून बिल्डिंग चे काम सुरु झालेल नाही.

ज्या बिल्डींगचे काम अजुन चालू झालेले नाही अश्या स्कीम मधे बुकींग करणे हे खुप रीस्की आहे. अनेक बाबी असतात जसे लिटीगेशन्स, बिल्डरच्या पार्टनर मधे वाद, बिल्डरचा मृत्यू. सरकारी धोरणात बदल. ३ वर्षात काय होइल काही सांगता येत नाही. बिल्डींग चे काम सुरु झाले नाही म्हणजे फायनल प्लॅन पण पास झाला नसणार. त्यात आता हे नोटांचे प्रकरण. बिल्डर ला जर आर्थिक नुकसान होणार असेल तर ही स्कीम नक्की रखडेल. ह्या नंतर मोदी बेनामी मालमत्तेच्या मागे लागणार आहे म्हणे. हा काळ रीअल इस्टेट साठी व्होलाटाइल आहे. जमले तर बुकींग कँसल करा.रीफ्लॅट घ्यायचाच असेल तर रीसेल चा बघा.

उमेश वर बऱ्याच मि पा करांनी सुयोग्य प्रतिसाद आहेतच ... त्यात थोडीशी भर घराचे दर कमी होतील का ? काही प्रमाणात होतील. यायचे मुख्य कारण बँकांची कर्ज देण्याची क्षमता वाढेल व सर्व उद्योगांसाठी पतपुरवठा स्वस्त होईल (ही अपेक्षा आहे .. प्रत्यक्षात काय होईल ते कळलेच ) पण ३०% हे जास्त वाटतात .. ५ ते १०% पर्यंत किमती कमी होऊ शकतील बुक केलेल्या घराचे काय करावे ? यासाठी खालील प्रश्न (स्वतःलाच ) विचार .. उत्तर मिळेल १. हे घर तुमचे asset आहे का liability ? जर हे तुमचे दुसरे घर असेल तर asset पण जर तुम्ही या घरात राहणार असाल तर liability asset असेल तर विकण्याचा विचार करू शकता २. तुमची गुंतवणुक व ROI : सध्या तुमची गुंवणूक १४ लाखाची आहे. तसेच हे घर तुम्हाला ताब्यात मिळायला अजून ३ वर्षे लागतील . त्यामुळे गुणवणुकीचा परतावा ३ वर्ष नंतर मिळणार आहे ,,,, ३. बिल्डरचा ट्रॅक रेकॉर्ड : बिल्डरचा ट्रॅक रेकॉर्डवर तुमची इन्व्हेस्टमेंट रिस्क अवलंबून आहे ४. आत्ता बुकिंग कॅन्सल केले तर होणारे नुकसान यामध्ये रेजिस्ट्रेशन फी , रोख दिलेला पैसा व बिल्डरचा सध्या रेट या तीन गोष्टी येतात ५ फ्लॅट विकला (रेजिस्ट्रेशन कॅन्सल केले ) तर माझ्या अंदाजाने तुम्हाला १४ लाखा पैकी १० लाख परत मिळतील .. हे १० लाख तुम्ही ८% नी गुंतवले तर पुढच्य तीन वर्षात २.४ लाख परत मिळवू शकाल तेंव्हा या सगळ्याचा विचार करा .. जर रिस्क खूप जास्त आले (पॉईंट ३) आणि नुकसान (पॉईंट ४ ) कमी असेल तर जरूर विका

माझ्यामते कसलीच गडबड करू नका....घराच्या किमती कुठेही जावोत, ज्यांनी पूर्वी महाग गुंतवणूक करून घरे घेतली आहेत ते काही कमी किमतीला विकणार नाहीत. म्हणजे रिसेल काही स्वस्तात मिळणार नाही. शिवाय अशी परिस्थिती असणारे तुम्ही एकटे नाही. शेवटी बाजारात मास ट्रेंड निर्माण होईल त्या दिशेने तुम्ही जाल. अगदी ३०% किमती उतरल्या तरी ३ वर्षांनी पुन्हा निदान २५% वाढलेल्या असतीलच. म्हणजे तुमचे तसे नुकसान नाही. बाकी बिल्डर च्या क्रेडिबिलिटी आणि क्षमते वर अवलंबून आहे कि काम कधी पूर्ण होणार...नवीन रियल इस्टेट बिल नुसार तुम्हाला वेळेत ताबा द्यावाच लागेल...३ वर्षात कायदा नक्की सक्षम होईल...शिवाय पैसे अडकले आहेत...गरजवंताला अक्कल नसते हे पाहून कोणी फायदा घेणार नाही याची काळजी घ्या. माझा पण फ्लॅट अगदी पझेशन ला आला आहे पण भीती अजिबात वाटत नाही.अनेक शुभेच्छा.

तुम्हाला डिमॉरलाईज करायची इच्छा नाहीये. पण हा हायलँडवाला बिल्डर एकदम टुकार आहे. पझेशनसाठी खूप रखडवतो. मी स्वतः बुकिंगसाठी यांच्याकडे गेलो होतो. बुक कारण्याआधी तिथल्या १-२ नातेवाईकांना(जे हायलँडच्या इतर प्रोजेक्ट मधे रहातात) त्यांच्याकडून रिपोर्ट्स मिळाल्यावर इरादा बदलला. २ वर्षापूर्वीची गोष्ट आहे हि. मग दगडापेक्षा विट मऊ असा विचारकरून पुराणिक बिल्डर्सकडे फ्लॅट बुक केला "होम टाऊन" मध्ये. पुराणिकचा अनुभव बरा आहे. कॅन्सल करता आला तर बघा.