घराच्या किंमतीत ३०% घट ? मदत हवी आहे

तुम्ही बहुदा हि बातमी म्हणताय का? त्यात शेवटच्या परिच्छेदात हे लिहिले आहे.

या निर्णयामुळे घरांचे दर कमी होणार नसले, तरी गृहकर्जावरील व्याजदर कमी होणार आहेत.... गेल्या काही दिवसांपासून सोशल मीडियातून काही स्वयंघोषित अर्थतज्ञांनी नोटाबंदीच्या निर्णयाने घरांच्या किमती मोठ्या प्रमाणावर घसरतील, असा चुकीचा प्रचार चालवला आहे.

शेवटचा पुर्ण परिच्छेद पुन्हा एकदा नीट वाचा. बाकी, मिपाकर मदत करतीलच.

गेल्या पंधरा दिवसातल्या घडामोडीनुसार प्रॉपर्टी सेक्टर वर फारसा फरक पडणार नाही असे दिसते, छोटी व मध्यम किमतीची घरे यांचे भाव स्थिर राहतील, झालाच तर (ज्याची शक्यता 10 टक्के आहे) अगदी 5 टक्के बदल होईल पण तो फार मोठा बदल नव्हे. कारण इथे ब्लॅक मनी चे व्यवहार फार कमी प्रमाणात होतात, थेट बँकेकडून लोन घेऊन घरे घेतली जातात. व इथली मागणी हि राहण्यासाठी घरे या गरजेवर टिकून आहे व हि मागणी कमी होण्याची चिन्हे नजीकच्या भविष्यात दिसत नाहीत, ज्यांची अशी घरे आहेत त्यांनी अजिबात घाबरून जाऊ नये व अफवांना भुलू नये. किमान पाच वर्षे आपली घरे तातडीची गरज असल्याशिवाय विकू नये. एक कोटींपेक्षा जास्त किंमत असलेल्या घरांच्या किंमतीत मात्र 25 ते 35 टक्के करेक्शन येण्याची शक्यता या क्षेत्रातल्या अनेक तज्ञांनी व्यक्त केली आहे. अशी बहुतांश घरे गुंतवणूक व काळा पैसा जीरवण्याचं साधन म्हणून घेतली जातात, अधिक प्रश्न व शंका असतील तर विचारा, यथाशक्ती उत्तरे देईन. (मी तज्ञ नाही, पण रिअल इस्टेट क्षेत्राशी जवळचा संबंध आहे व गेल्या ६ वर्षापासून नीट लक्ष ठेवून आहे.)

घरांच्या किंमती हळुहळु कमी होतीलच. किंवा असे म्हणुयात की आता फार वाढणार नाहित. पण त्याचे कारण मोनेटाय्झेशन असेल असे वाटत नाही. त्याचे मुख्य कारण असेल घरांची वाढलेली मागणी. अर्थाशास्त्राचा मूलभुत नियम आहे की मागणीपेक्षा पुरवठा कमी असेल तर किंमती वाढतात. त्या पार्श्वभूमीवर माझे विधान चुकीचे वाटेल. पण असे बघा की गुंतवणुकीसाठी घर घेण्याच्या ट्रेंड मध्ये मोठी वाढ झालेली आहे. पुर्वी उतारवयात आपल्या हक्काचे एक छप्पर विकत घेण्यासाठी लोकांना तोशीस सहन करायला लागायची. घर ही आयुस्।यात एकदाच घ्यायची वस्तु होती. आता उत्पन्न वाढले तसे लोक वयाच्या तिशीच्या आत पहिले घर घेतात आणी मग गुंतवणुक म्हणुन दर ५ - १० वर्षांनी एक एक घर वाढवत जातात. हे असे करणारा एक मोठा वर्ग हळु हळु तयार होतो आहे. एक तर सध्या डबल इंजिन असते. त्यामुळे त्या मानाने उत्पन्न असते त्यामुळे २-३ घरे घेऊ शकणार्‍या वर्गातल्या लोकांची संख्या देखील वाढली आहे. माझ्या माहितीतल्या बर्‍याच लोकांची पाच पेक्षा अधिक घरे आहेत. २ घरे असणारे तर लय लय लोक आहेत. यातुन हे कळते की परिस्थिती बदलते आहे. पुर्वी लोकांकडे एकच घर असायचे आता अधिक असतात. स्वतःचे घर असणार्‍या लोकांची संख्या वाढते आहे. हे कशामुळे होते? तर लोकांची क्रयशक्ती आणी उत्पन्न वाढले. एकुणातच सगळ्यांचेच वाढले. आता या लोकांनी ही गुंतवणूक केली आहे ती या उद्देशाने की भविष्यात चांगले उत्पन्न मिळेल किंवा भाडे मिळेल. पण प्रत्यक्षात परिस्थिइती काय आहे? जर स्वतःचे घर असणार्‍ञा लोकांची संख्या वाढणार असेल तर अर्थातच भाड्याने घर घेणार्‍यांची स़ंख्या कमी होइल. शिवाय मागणी वाढली की पुरवठा देखील वाढेल. किंबहुन वाढलाच आहे. आज पुण्यात बघितले तर नविन उपनगरांमधील कित्येक इमारती ओस पडलेल्या दिसतील. कित्येक घरे विकली गेली नाही आहेत किंवा विकली गेलेली असली तर बंद आहेत कारण तो गुंतवणुकीसाठी म्हणुन घेतलेला फ्लॅट असेल आणि अश्या घरांना एकतर भाडेकरु मिळालेला नसेल (कारण अर्थातच भाड्याने घर घेणार्‍या लोकांची संख्या कमी झाली असेल) किंवा विश्वासु भाडॅकरु शोधायला मालकाला वेळ नसेल किंवा त्याला तशी रिस्कच घ्यायची नसल्याने त्याने भाडेकरु घातलाच नसेल. अर्थात या गुंतवणुकीमुळे त्याला मिळणारे उत्पन्न शुन्य. व्याज मात्र भरायला लागते आहे. अर्थात हळु हळु लोकांना कळेल की अशी जास्तीची घरे घेणे हे काही योग्य परतावा देणारे साधन नाही. दुसरीकडे बिल्डर्स ना दिसत असेल की घरे घेणार्‍यांची संख्या वाढते आहे. त्यामुळे अधिक इमारती बांधल्या जातील. मग त्या विकल्या गेल्या नाहित (कारणे उपरोल्लेखित) की अर्थातच त्यांना भाव कमी करायला लागणार. एव्हाना गुंतवणूक म्हणून घर घेणार्‍यांनी पाठ वळवली असल्याने किंमती अधिकच उतरणार. मग नविन कमी इमारती बांधल्या जातील. त्यानंतर काही वर्षांनी हे सायकल परत रिपीट होइल. आणि मग हे असेच होत राहिल. थोडक्यात थोड्या काळासाठी किंमती कमी होतील. तुम्ही जर आज तिशीचे असाल तर म्हातारपणी तुम्हाला हे घर योग्य तो परतावा देइल. अवांतरः मी काही अर्थतज्ञ नाही. त्यामुळे हा एक केवळ अंदाज आहे. चुकीचाही ठरु शकतो. आपले आर्थिक निर्णय स्वतःच्या जबाबदारीवर घ्यावेत.

८० लाखाचे घर बघीतले वर्षाला अंदाजे ८% प्रमाणे ६.४ लाख व्याज भरावे लागते किंवा व्याजाचे नुकसान होते. समजा भाड्याने घर घेतले तर १५००० / महिना प्रमाणे १.८० लाख लागतात. घराच्या किंमती किती वाढतील? या सर्वांचा विचार केला तर विकतचे दुखणे का बरे घ्यावे?

अजून रजिस्ट्रेशन झालेलं नाही, बुकिंग ८०-२० स्कीम मध्ये केलेले आहे. आता १४ लाख सुरुवातीला भरले आहेत. बाकी ६० लाख घर ताब्यात मिळाल्यावर २०१९. अजून बिल्डिंग चे काम सुरु झालेल नाही.

ज्या बिल्डींगचे काम अजुन चालू झालेले नाही अश्या स्कीम मधे बुकींग करणे हे खुप रीस्की आहे. अनेक बाबी असतात जसे लिटीगेशन्स, बिल्डरच्या पार्टनर मधे वाद, बिल्डरचा मृत्यू. सरकारी धोरणात बदल. ३ वर्षात काय होइल काही सांगता येत नाही. बिल्डींग चे काम सुरु झाले नाही म्हणजे फायनल प्लॅन पण पास झाला नसणार. त्यात आता हे नोटांचे प्रकरण. बिल्डर ला जर आर्थिक नुकसान होणार असेल तर ही स्कीम नक्की रखडेल. ह्या नंतर मोदी बेनामी मालमत्तेच्या मागे लागणार आहे म्हणे. हा काळ रीअल इस्टेट साठी व्होलाटाइल आहे. जमले तर बुकींग कँसल करा.रीफ्लॅट घ्यायचाच असेल तर रीसेल चा बघा.

उमेश वर बऱ्याच मि पा करांनी सुयोग्य प्रतिसाद आहेतच ... त्यात थोडीशी भर घराचे दर कमी होतील का ? काही प्रमाणात होतील. यायचे मुख्य कारण बँकांची कर्ज देण्याची क्षमता वाढेल व सर्व उद्योगांसाठी पतपुरवठा स्वस्त होईल (ही अपेक्षा आहे .. प्रत्यक्षात काय होईल ते कळलेच ) पण ३०% हे जास्त वाटतात .. ५ ते १०% पर्यंत किमती कमी होऊ शकतील बुक केलेल्या घराचे काय करावे ? यासाठी खालील प्रश्न (स्वतःलाच ) विचार .. उत्तर मिळेल १. हे घर तुमचे asset आहे का liability ? जर हे तुमचे दुसरे घर असेल तर asset पण जर तुम्ही या घरात राहणार असाल तर liability asset असेल तर विकण्याचा विचार करू शकता २. तुमची गुंतवणुक व ROI : सध्या तुमची गुंवणूक १४ लाखाची आहे. तसेच हे घर तुम्हाला ताब्यात मिळायला अजून ३ वर्षे लागतील . त्यामुळे गुणवणुकीचा परतावा ३ वर्ष नंतर मिळणार आहे ,,,, ३. बिल्डरचा ट्रॅक रेकॉर्ड : बिल्डरचा ट्रॅक रेकॉर्डवर तुमची इन्व्हेस्टमेंट रिस्क अवलंबून आहे ४. आत्ता बुकिंग कॅन्सल केले तर होणारे नुकसान यामध्ये रेजिस्ट्रेशन फी , रोख दिलेला पैसा व बिल्डरचा सध्या रेट या तीन गोष्टी येतात ५ फ्लॅट विकला (रेजिस्ट्रेशन कॅन्सल केले ) तर माझ्या अंदाजाने तुम्हाला १४ लाखा पैकी १० लाख परत मिळतील .. हे १० लाख तुम्ही ८% नी गुंतवले तर पुढच्य तीन वर्षात २.४ लाख परत मिळवू शकाल तेंव्हा या सगळ्याचा विचार करा .. जर रिस्क खूप जास्त आले (पॉईंट ३) आणि नुकसान (पॉईंट ४ ) कमी असेल तर जरूर विका

माझ्यामते कसलीच गडबड करू नका....घराच्या किमती कुठेही जावोत, ज्यांनी पूर्वी महाग गुंतवणूक करून घरे घेतली आहेत ते काही कमी किमतीला विकणार नाहीत. म्हणजे रिसेल काही स्वस्तात मिळणार नाही. शिवाय अशी परिस्थिती असणारे तुम्ही एकटे नाही. शेवटी बाजारात मास ट्रेंड निर्माण होईल त्या दिशेने तुम्ही जाल. अगदी ३०% किमती उतरल्या तरी ३ वर्षांनी पुन्हा निदान २५% वाढलेल्या असतीलच. म्हणजे तुमचे तसे नुकसान नाही. बाकी बिल्डर च्या क्रेडिबिलिटी आणि क्षमते वर अवलंबून आहे कि काम कधी पूर्ण होणार...नवीन रियल इस्टेट बिल नुसार तुम्हाला वेळेत ताबा द्यावाच लागेल...३ वर्षात कायदा नक्की सक्षम होईल...शिवाय पैसे अडकले आहेत...गरजवंताला अक्कल नसते हे पाहून कोणी फायदा घेणार नाही याची काळजी घ्या. माझा पण फ्लॅट अगदी पझेशन ला आला आहे पण भीती अजिबात वाटत नाही.अनेक शुभेच्छा.

तुम्हाला डिमॉरलाईज करायची इच्छा नाहीये. पण हा हायलँडवाला बिल्डर एकदम टुकार आहे. पझेशनसाठी खूप रखडवतो. मी स्वतः बुकिंगसाठी यांच्याकडे गेलो होतो. बुक कारण्याआधी तिथल्या १-२ नातेवाईकांना(जे हायलँडच्या इतर प्रोजेक्ट मधे रहातात) त्यांच्याकडून रिपोर्ट्स मिळाल्यावर इरादा बदलला. २ वर्षापूर्वीची गोष्ट आहे हि. मग दगडापेक्षा विट मऊ असा विचारकरून पुराणिक बिल्डर्सकडे फ्लॅट बुक केला "होम टाऊन" मध्ये. पुराणिकचा अनुभव बरा आहे. कॅन्सल करता आला तर बघा.

प्रत्यक्ष अनुभव-- गेली दीड वर्षे मी माझे घर भाड्याने देऊन मोठे घर भाड्याने घेऊन राहत आहे. माझे मुलुंड पूर्व येथील १ १/२ बेडरूमचे घर भाड्याने देऊन( भाडे २२०००/-) दीड वर्षांपूर्वी मी ३ बेडरूमच्या घरात भाड्याने राहायला गेलो. दोन्ही मुले मोठी झाली आहेत तेंव्हा त्यांना वेगळी बेडरूम मिळावी या हेतूने. त्या घरासाठी तीन वर्षाचा भाडेकरार केला होता(भाडे ३३,०००/-). भाड्यात दर एक वर्षाने १० % वाढ. परंतु त्या घराचा मालक दुबई येथे राहत होता त्याची नोकरी गेली आणि तेथील व्हिसा नोकरी असेल तरच असतो म्हणून त्याने मला एक वर्षातच घर करण्यास सांगितले. आता मी तेथे जवळच दुसरे घर भाड्याने घेऊन राहत आहे. हिशेब साधा सरळ आहे. माझ्या मूळ घराचा पुनर्विकास होणार आहे त्याचे घोंगडे ५ वर्षे भिजत आहे. शेवटी मी बाहेर पडण्याचा निर्णय घेतला. माझ्या घराची किंमत १,४०,००,०००/-( एक कोटी चाळीस लाख) २५ हजार रुपये चौ. फुटाला ५६० चौ फूट कार्पेट. भाड्याने घेतलेले घर ८५० चौ. फूट त्याची किंमत होत होती २,१२,००,०००/- (दोन कोटी बारा लाख) यात ५% रजिस्ट्रेशन, मुद्रांक शुल्क चे धरले तर किंमत २ कोटी ३५ लाख होतात. मुलांचे वय २२ आणि १९. माझी गरज पाच वर्षाची आहे. यानंतर मुले कुठे असतील माहित नाही. म्हणून ५० व्हायला कर्ज घेण्यापेक्षा एक कोटी रुपयांचे ६ टक्क्याने सरळ व्याज ५०,०००/- होते. म्हणजे हे ११,०००/- अधिकचे देऊन मी शांतपणे ३ बेडरूंमच्या घराचा आनंद मिळवत आहे. किंवा व्याज इ. न गृहीत धरता. दर वर्षी सव्वा लाख रुपये जास्त टाकून मी आरामात राहत आहे. साधा हिशेब केला तर ५६० चौ फुटाचे माझे घर भाड्याने घेऊन राहिला तर २२,०००/० रुपये येतात आणि १ कोटी चाळीस लाखाचे ६ % व्याजच ७०,०००/- येते. तेंव्हा घर विकत घेणे हा तसा आतबट्ट्याचा व्यवहार आहे. परंतु स्वतःचे हक्काचे घर असणे हि एक फार मोठी मानसिक शांतता आहे. भाड्याच्या घरातून बाहेर काढले तर परत घर शोधणे आणि तिथे घर हलवणे हि कटकटीची गोष्ट आहे. नवीन घरे चकाचक रंगवलेली होती हा एक फायदा. जुने बरेचसे सामान टाकून देता आले. नवीन घरात काही नव्या (अनावश्यक) गोष्टी "हौस" या खातर घेतल्या गेल्या. अर्थात माझे घर आणि दोन्ही भाड्याची घरे हि एकमेकांपासून ३००-४०० मीटर एवढी जवळ आहेत त्यामुळे बाकी कशातच फरक पडला नाही. अगदी मोलकरणी सुद्धा नव्या घरात आल्या. (स्वैपाकीण कटकट करणारी होती तिला काढून टाकणे सोपे गेले. केवळ घर बदलले म्हणून तिने पगार वाढवून मागितला. झाडणे, पुसणे याचा पगार वाढवणे मान्य आहे पण स्वयंपाकाचा पगार वाढवणे अति झाले. एकंदर घराच्या भांड्यातून येणारे उत्पन्न याचा आणि घराच्या किमतीचा अजिबात ताळमेळ बसत नाही कधीही बसणार नाही. कारण मासिक हप्ता जर घराच्या भाड्याच्या निम्म्याच्या वर होणार असेल तर प्रत्येक माणूस स्वतःचे घर घेणे पसंत करतो. घर कितीही मोठे घ्या. काही वर्षांनी बायकांना ते कमी पडू लागते असा सर्वसामान्य अनुभव आहे. लिहिण्यासारखे बरेच आहे पण मूळ धाग्याशी संबंधित नाही म्हणून थांबतो.

जमीन - आज घेतली व उद्या बांधायला इमारत घेतली असे होत नाहीं, तिथे फायदा होतंच रहातो प्रकल्प संपेस्तोवर. लोखंड - ४०% स्वस्त झालेय, (२-५ वर्ष पाहिलित तर अर्धी झाली किंमत आज. तर पुन्हा फायदाच. तांबे- इथे पण स्वस्ताई अवतरली आहे ३ वर्ष मागील भावात प्लास्टिक - अर्ध्याहुन अधिक उतरलेत भाव (पेट्रोलियम पदार्थ) गृह कर्ज- व्याजदर उतरतायत, चांगले चिन्ह. सातवा वेतन आयोग - उत्पन्न वाढले, म्हणून सरकारी कर्मचारी करिता खास योजना असतात विकासकातर्फे. पतपुरवठा- जोमाने होणार गृहनिर्मान मंत्री - स्वयं एक विकासक आहे विद्यमान सरकारी महाराष्ट्रात. संपूर्ण। CC एकदम मिळणार, मुंबई महापालिकेचा निर्णय. छळणारे राजकारणी- गजाआड होते बरेच दिवस (परमार प्रकरण) असे चहूबाजूंनी हे विकासक फायदा उपटत असताना देखील प्रकल्प लांबवून ग्राहकाला उशीरा ताबा देतात , म्हणजे यांची वृत्ती आहे ओरपण्याची त्याला मोफा पण तोकडा पडलाय. तर विकासक काही बुडत नाहीं, तेव्हा क्षणिक निर्णय न घेता सवरुन घ्या.

बाकी खूप मोठा फरक पडणार नाहीये . पण तुमच्या बिल्डर चा नाव इतकं चांगल नाहीये. ठाण्यात कॉसमॉस ला पण माझा फ्लॅट आहे परमार प्रकरणानंतर थोडा वैताग झाला होता . पण त्यांची होल्डिंग कपॅसिटी होती त्यामुळे प्रॉब्लेम झाला नाही . राहत आताच मुलुंड चा घर @२.५ सी.आर . च्या आसपास आहे मुलुंड मध्ये . आता इतके पैसे नवीन लोक का टाकतील माझ्या बऱ्याच मित्रांमध्ये जे आय टी मध्ये आहेत त्यांचा मोठा घर भाड्याने घेऊन राहण्याचा कल आहे सध्या .

मुंबईचा हिशोब आणि पुण्याचा हिशोब यात फरक आहे. माझा 2bhk ४७ लाखाला मिळाला. त्याचा ३५,००० हप्ता जातो. आणि इथे १०००० -१२००० भाडे आहे .पण बुकिंग ते आजवर किंमत वाढली आहे. अजुन १० वर्षात माझा हप्ता कमी होउन भाडे वाढेल.

उत्तम चर्चा. गुंतवणूक म्हणून घर घेण्यातला मला मुद्दाच कळत नाही. आता हीच केस घ्या. ७४ लाखाचा फ्लॅट घेऊन त्यावर मजिना वीस हजार जरी भाडे धरले तरी वर्षाला फक्त ३.२४% परतावा मिळतो. तेवढे व्याज तर बँजेत नुसते ठेवले तरी मिळते व शिवाय लिक्विडिटी राहते. म्हणजे मग एकच मार्ग उरतो आणि ते म्हणजे प्रॉपर्टीच्या किंमती वाढणे. त्या नेहमीच वाढत राहतात असा लोकांचा समज दिसतो आणि तो भूतकाळावरुन तसा होणे स्वाभाविकच आहे. परंतु भविष्यकाळ भूतकाळासारखाच आएल ह्याची नक्की इतकी खात्री आहे का? मुळात घरांमध्ये गुंतवणूक केली पाहिजे ही जाणीव पूर्वीपेक्षा खूप वाढली आहे त्याचे प्रतिबिंब किंमतींमध्ये पडते. म्हणजे भविष्यातली कल्पित वाढती मागणी आधीच किंमतीत अंतर्भूत आहे असे वाटते. दुसरे म्हणजे १९९१ च्या आर्थिक उदारीकरणानंतर आऊटसोर्सिंग सुरु झाल्याने उत्पन्नात अचानक व कमालिचा फरक पडला व त्यामुळे घरांच्या किंमती झपाट्याने खूप वाढल्या. पुढेही ह्याच वेगाने उत्पन्न वाढत राहिल ह्याची शक्यता आहे काय? इंग्लंड-अमेरिकेत वाहणारे प्रोटेक्शनिझमचे वारे पाहता परदेशी पैशाचा प्रवाह वाढता राहिल असे वाटते का? गेल्या दोन वर्षात रोजगार निर्मिती खूप मंदावली आहे. आयटी वगैरे क्षेत्रातही अगदी सुगीचा काळ आहे असे नाही. नुसती लोकसंख्या भरमसाठ वाढली म्हणून घरांच्या किंमती वाढत राहतील?

Even if property prices are dropped by 30%, I don't think it will benefit large masses of people with budget restrictions. This will benefit upper class with white money who already has good amount of white money. This again will create purchases of property as investment trend. Gradually property prices will rise.