बिल्डरने महागडा वकील आधीच ठेवलेला असतो - सर्व प्रोजेक्ट्सचं तो एकत्र निस्तरतो . एखादे घर स्थानिक उपद्रवी सज्जनाला दिलेले असते. तुम्हाला त्या केसेस घेणारे वकील आणि ग्राहक पंचायत- यातून मार्ग काढून देतील. असे वकील पहिले आहेत की केस तुमची घेतील अन आतून बिल्डरला विकले जातील! भारतात पैसेवाल्याना अधिक न्याय मिळाल्याची उदाहरणे सर्वत्र दिसतात. म्हणून या बाबतीत करार करण्यापूर्वी विचार करावा लागतो. एका वकिलाकडून तपासून मग घर घ्यायचं का नाही ठरवावे. हा झाला नकारात्मक भाग. पण समूहाची शक्ती असतेच. एकत्रित ५०-६० जण प्रयत्न कराल तर उपयोग होऊ शकतो!

अश्या परिस्थितीत तुम्हा सर्व सभासदांची एकी महत्वाची, तुम्हाला पजेशन लेटर, ओ सी (मनापा) कडून मिळाले आहे का ? एका चांगल्या वकिलाच्या सल्ल्याने तुम्ही सर्व एकीने सोसायटी स्थापण करू शकता (चू भू दे घे ), मिपावरील कायद्याचे जाणकार प्रकाश टाकतीलच… असो तुमच्या कडच्या जमेच्या बाजू दोन आहेत १. प्रत्यक्ष ताबा २. सभासदातील एकी …

सोसायटी फॉर्मेशन करु शकतो स्वतः असे वकील लोकं असतात जे फॉर्मेशन करुन देतील. साधारण रेट पर मेम्बर ५००० पर्यंत आम्हाला सांगितला होता. पण आमच्या लोकांमध्ये एकी असल्याने (आणि उपद्रवी लोकाना ह्या कामात सहभागी करुन घेतल्याने) बार्गेन करु शकलो. ३००० एका सभासदाचे ह्या हिशेबात फॉर्मेशन झाले. बिल्डर कडुन काहि डोक्युमेन्ट्स लागत असणारच नक्की. ती कशी मिळवायची ह्यासाठी तोच वकील सल्ला देउ शकेल.

तर आम्ही आमची सोसायटी फॉर्म करु शकतो का?

हो. ६०% लोकांचे इंडेक्स २ तयार असतील तर बिल्डरला सोसायटी निर्माण करणे रोखता येणार नाही. चांगला वकिल गाठा. एकदा सोसायटी झाली तिच्या एनोसी शिवाय बिल्डरला फार काही करता येणार नाही. लक्षात घ्या हा वाढीव एफेसाय सोसायटीला मिळतो. तुम्ही घाइ करुन स्वतंत्र सोसायटी निर्माण केलीत तर हा वाढीव एफेसाय वापरायला बिलडरला तुमच्या सोसायटीला पैसे द्यावे लागतील( माझा ६th सेन्स सांगतो किमान ९० लाख रुपये, जे तुमच्या सोसायटीच्या हक्काचे असतील) हे वाचवायला तो एकत्रीत सोसाय्टी करायच्या मागे आहे. आणखी कोणतेही कारण एकत्रीकरणामागे नाही.

तसे केल्यास "मी सह्या करणार नाही" असं बिल्डरने सरळ सरळ सांगितलं आहे.

हो का ? बघुन घेउ. चांगला वकिल त्वरीत गाठा. - मी वकील नाही.

सोसायटी व्हायला एवढा त्रास तर मग कन्व्हेयन्स ला काय होईल ?? आमच्या सोसायटीला १३ वर्षे झाली तरी कन्व्हेयन्सच्या नावाने बोंब आहे ... Fools build houses and wise stay in them हे कधी कधी खरे वाटते ...

१. बर्‍याच लोकांना ११ लोकांना बरोबर घेवून सोसायटी स्थापन करता येते (बिल्डर च्या संमती शिवाय) याची माहितीच नसते. तुम्ही ग्राहक पंचायती बरोबर संपर्क साधा. २. सगळे फ्लॅटधारक बरोबर घेवून तुमच्या नगरसेवकां बरोबर संपर्क साधा. आजूबाजूच्या सोसायटीच्या चेअरमन ना सोबत घेवून हे काम करता आलं तर बघा. जमल्यास आमदारांशीही संपर्क साधा. ३. तुम्ही लिहिलंय की

बिल्डिंगच्या आजुबाजुचा मोकळा भाग (पार्किंगच्या बाजुने असतो तो जायचा यायचा रस्ता), इमारतीमागील बाग आणि मायनस मधले पार्किंगला जाण्या येण्याचा मार्ग हे प्रमोटर कडे राहतील.

ज्यावेळी सोसायटी फॉर्म होईल त्यावेळी फ्लॅटचा बिल्ट अप एरिया सोसायटी हॅन्ड ओव्हर करावा लागेल. हे भाग बिल्ट अप चा भाग आहेत का? जर असतील तर बिल्डर बिल्ट अप एरिया च्या काही भागावर अनधिकृत रित्या ताबा ठेवतोय. तेव्हा जरी तुम्ही हे सही केलेलं असेल तरी हे कोर्टात बिल्डर विरूद्ध जावू शकतं.

आता म्हणे एक पत्र त्याने पाठवले आहे ज्यात वर दिलेल्या अटी परत लिहील्या आहेत आणि आमची हरकत नाही म्हणुन सह्या करायला पाठवले आहे.

तुम्ही कुठल्याही पत्रावर उगीचच सही करू नये. आधी तुमच्या वकीलाला दाखवा. ता.क. जनरली बिल्डर लोकांबाबत 'दिसला तर ठेचा' हे धोरण योग्य. पण कायद्याचं राज्य वगैरे काहीतरी असल्यानं तसं करता पण येत नाही. पण फक्त एक सांगतो. लोक ५० हजार रुपयांसाठी काहीही करायला तयार होतात. तुमचे तर सर्वांचे मिळून कित्येक शेकडो करोड घामाचे पैसे पणाला लागले आहेत. 'जंटलमन लोकांनी' व्हायोलंट झाल्याशिवाय भारत सुधारणार नाही.

ह्याबद्दल जास्त माहिती नाही... पण बॉमकेश म्हणतात तसेच वाटले मला पण. माझा ही के घराच्या ७/१२ बद्दल प्रश्न आहे ( बिल्डर सहि देत नाही, अजुन) परंतु तुमच्या प्रश्नाची उत्तरे मिळाल्यावर निवांत विचारतो...

सगळ्यांच्या प्रतिसादातुन कळलेल्या गोष्टी १. सभासदांची एकी महत्वाची २. ६०% जनता एकत्र येऊन सोसायटी फॉर्म करु शकते. ३. वाढीव एफ.एस.आय सोसायटीला मिळेल (सध्याच्या इमारतीला की नवीन बांधायची आहे समोर तिला? कारण शेवटी प्लॉट एकच आहे ना?) थोडक्यात तातडीने सोसायटी फॉर्म करावी. कन्व्हेयन्स डीडला बिल्डर काय ताप देऊ शकतो?

उपनिबंधक ,सहकार यांच्या कार्यालयात किंवा शासकीय प्रेस मध्ये चौकशी करावी.

रोजच्या म. टा. पेपर मध्ये एका ठाण्याचे वकिलांना सोसायटी संदर्भात ग्राहाकांनी विचारलेल्या विविध प्रश्नांना त्यानी दिलेली उत्तरे कधी भविष्यात गरज लागेल म्हणुन मी काळजी पुर्वक जपुन ठेवली आहे. म्हणुन जसे मला सापडेल तसे इथे ड्कवत जाईन. जर मालक सोसायटी बनवुन देत नसेल तर मिळालेले उत्तर " संबंधित नियमांअनुसार नवीन बांधकाम झालेल्या इमारतीत ' सोसायटी ', ' कान्डोमिनियम ' किंवा कंपनी स्थापन करणे हा फ्लॅट खरेदी करणाऱ्यांचा ' हक्क आहे. कायदेशीररीत्या अशी संस्था अस्तित्वात आणणे ही बिल्डर/प्रमोटरची जबाबदारी आहे. बिल्डर/प्रमोटर कायद्याने बंधनकारक असलेले त्याचे कर्तव्य पार पाडत नसेल तर फ्लॅट खरेदीदारांना आपल्या सोयीप्रमाणे ' सोसायटी ', ' कान्डोमिनियम ' किंवा कंपनी स्थापन करण्याचा कायदेशीर हक्क आहे. ' सोसायटी ', ' कान्डोमिनियम ' किंवा कंपनीच्या स्थापनेचा जमिनीच्या मालकीशी काही संबंध नाही आणि जमिनीचा (भूखंडाचा) मालक कोणीही असला तरी ते करता येते. मी अशी ठाम शिफारस करीन की सर्व फ्लॅट खरेदीदारांनी ( ' युनिट पर्चेसर्स ') एकत्र येऊन ' सोसायटी ', ' कान्डोमिनियम' किंवा कंपनी स्थापन करण्याची प्रक्रिया सुरू करावी.  "

Visit https://sahakarayukta.maharashtra.gov.in/Site/Home/Index.aspx Menu -> डाउनलोड -> गृहनिर्माण पुस्तिका ह्यात २ pdf दिसतील. पैकी housing manual २०१२ पहा. ajoon outdated झालं नसावं.

ते माहीत माहित नाही पिरातै पण मी त्याची एक एक्सेल शीट बनवुन ठेवली आहे. घरी जावुन बघतो. धन्यवाद.

"सहकारी गृहनिर्माण संस्था समस्या आणि उपाय" व यासारखी सेल्फ-हेल्प पुस्तके मिळू शकतात.....

https://sahakarayukta.maharashtra.gov.in/1135/Housing-Manual?Doctype=96486630-E637-4534-9C22-C60BAB1A3DA5 ही लिंक पहा... यावरील हाऊसिंग मन्युअल मधून बर्याच शंकांचे निरसन होईल.....

बिल्डर म्हणू नये चांगला आणि फ्ल्याट म्हणू नये आपला ही नव्या काळाची म्हण आहे. ;) पुण्यातील आमच्या सोसायटीचे काम आउटसोर्स केले आहे. दोन वयस्कांकडे सोपवले होते पण ते वारल्यानंतर आमच्यासाराखे तिथे रहात नसलेले व धावपळ करणारेच जास्त असल्याने कामासाठी कोणी उपलब्ध नाही. एकजण तर अचानक वारले त्यमुळे मध्यंतरी फार पंचाईत झाली होती. मग एका नवीन गरजू सीए फर्मला काम सोपवले आहे व सोसायटीतील एक काकू ज्या घरच्या जबाबदार्‍यांमधून मोकळ्या झाल्यात, त्या कामे बघतात. वर एका प्रतिसादात म्ह्टल्याप्रमाणे बिल्डरने एक दुर्जन कुटुंब पेरले आहे. रेसिडेन्शियल भागासमोरच जी दुकाने बांधतात त्यात त्या मनुष्याचे दुकान आहे, त्याचे घर मात्र नव्हते. त्याने एक फ्लॅट जवळ्जवळ २० वर्षांनी विकत घेतला कारण आता एफ एस आय वाढीव मिळालाय व घरे मोठ्या आकाराची होणार म्हणून व सगळी सूत्रे हातात घेतली. व्यवहारात अनेकांचे शिव्याशाप घेतले मग एकेदिवशी खरेच रक्ताच्या उलट्या होऊन हॉस्पिटलात गेल्यावर त्या काकूंकडे जबाबदारी आपोआप आली. त्या अजून तरी खूप चांगल्या आहेत.

टका सौ टका बरोबर बोललेत. मी स्वत: ८५ साली वकील केला होता अॅग्रिमेंट बघण्यासाठी .त्यांनी सांगितले अर्धा टक्का फी चेकने घेतो .चारपाच जागांचे पाहू. मी जागा पाहून आवडल्यावर भेटत असे .आता तुमच्या केसमध्ये वर दिलेले अभिप्राय बरोबर आहेत. शेवटी शंभरेक सभासदांचे एकमत होत नाही.शुभेच्छा.

तुमच्याकडे सकाळ येत असेल तर गेल्या २ आठवड्यामधले पेपर तपासा. त्यामधे प्रॉपर्टी सदर येतं त्यामधे ह्यासंबधीचे एक दोन सल्ले वाचल्याचं आठवतं. आमच्याकडची रद्दी टाकली आहे त्यामुळे फोटो देउ शकत नाही.

सौ टका विनोद आवडला असं म्हटलं की -अच्छा तर मुलाचं ना व विनोद आहे का ? अगदी समर्पक हौ ही कॅामेंट येणारच. विषयाकडे वळतो नाहीतर टवाळांच्या अड्ड्यात मेंबर वाढताहेत असं रविवारच्या पेपरात लगेच छापून येईल. सोसायटीच्या कामात अधिकृत मदत करण्यासाठी सरकारने हौझिंग फेडरेशन केले आहे आणि प्रत्येक सोसायटीला त्याचे सभासद होणे अनिवार्य केले आहे.कियदेशिर मदत करतात आणि यांचे नाव काढले तरी बिल्डरलोक टरकून असतात.बरेच सोसायटी सभासद यांची मदत न घेता खासगी वकीलांकडे जाऊन वेळ आणि पैसे वाया घालवतात.ठाण्यात यांचे कार्यालय तलावपाळीजवळ आहे,पुण्यातले शोधा.जे काम पाच रुपयांच्या कोर्ट फी स्टँपने होते तेच काम खासगी वकील फक्त अडीच हजार रुपयात करून दाखवतो.सोसायट फॅार्म करूनही देतात.

एक प्रश्न-छोट्या शहरात जिथे एका इमारतीत 10 पेक्षा कमी सदनिका असतात तिथे कंचा कायदा लागु होतो?? MOFA 2010 काय आहे??

विषय फारच महत्वाचा आहे. मी पाच वर्षांपूर्वी बाणेरमध्ये फ्लॅट खरेदी केला. मोक्याचे ठिकाण, फ्लॅटची रचना, बिल्डिंगची रचना मला खूप आवडली अन तेव्हा (अमेरिकेतून येऊन एका आठवड्यात) जे काही ४-५ पर्याय पाहिले त्यामध्ये हा सर्वाधिक उजवा होता. आजही कुणी घरी प्रथमच आलं की फ्लॅटचं कौतुक केल्याखेरीज राहत नाही. त्या बिल्डरने मागाहून बर्‍याच गोष्टींमध्ये सर्वच फ्लॅटधारकांना बरेच फसवले. मूळ फ्लॅट बाबत आजही काही तक्रार करण्यासारखे नाही. अनेक फसवणुकींपैकी काही: फ्लॅट घेतानाच तीन वर्षांची मेन्टेनंस फी घेतली. फ्लॅट्स टप्प्या टप्प्याने विकले होते. आम्ही घेऊन दोन वर्षे झाल्यावर सांगितले की पहिल्या फ्लॅटमध्ये रहायला येवून त्या फ्लॅटधारकांना तीन वर्षे पूर्ण झाली आहेत अन बिल्डरची मेन्टेनंसची जबाबदारी संपली. या घटनेच्या दोन महिने आधी काही लोकांनी तीन वर्षांची फी भरून नव्याने फ्लॅट खरेदी केली होती. तसेच स्विमिंग पूल व क्लबहाउसचे बांधकाम वर्षानुवर्षे केले नाही. काही महिन्यांपूर्वीच ते पूर्ण झाले. याखेरीज इतरही अनेक बाबी जसे सोसायटी बनवण्याला संपूर्ण असहकार्य. सहकार आयुक्तांकडे तक्रार केल्यावर त्याने सुनावणीच्या वेळेस डझनभर फ्लॅटधारकांसमोरच आयुक्तांना सांगितले की फ्लॅटधारक गुंडगिरी करतात. यांना जर सोसायटी स्थापन करून मिळाली तर काही फ्लॅटसचे बांधकाम जे बाकी आहे ते हे लोक करू देणार नाहीत. आयुक्तांनी फ्लॅटधारकांच्या बाजूने निर्णय दिला अन सोसायटी बनली. त्या सुनावणीच्या वेळी याच बिल्डरच्या दुसर्‍या प्रकल्पातील मंडळीही याच कारणासाठी तेथे खेटे मारताना दिसली. सोसायटी बनल्यावर लिफ्ट्स ला मेंटेनन्स पुरवणार्‍या कंपनीने काही लक्ष रुपयांचे थकीत बिल मागितले. बिल्डरने सरळ हात वर केले. कंपनीने लिफ्ट्स बंद करण्याची धमकी दिली. शेवटी नव्या सोसायटीने अर्ध्या बिलावर तडजोड करून लिफ्ट कंपनीचे बिल स्वतः भरले. मधल्या काळात पालिकेतील सत्ताधारी पक्षाच्या स्थानिक नगरसेवकाद्वारे बिल्डरवर राजकीय दबाव टाकण्याचा प्रयत्नही अयशस्वी झाला. त्यानंतर सदस्यांच्या चर्चेचे अनेक राऊंड होऊन वकीली सल्ले घेऊन ग्राहक न्यायालयात दावा टाकण्यात आला आहे. दाव्याची एकत्रित रक्कम कितीतरी कोटी रुपयांमध्ये असल्याने तो थेट राष्ट्रीय पातळीवरच्या ट्रिब्युनलमध्ये दाखल करावा लागला. त्याची तारीख असली की दोन सदस्य सोसायटीच्या खर्चाने विमानाने दिल्लीला जातात व हॉटेलमध्ये राहतात. निकाल लागण्याची चिन्हे अजून तरी दिसत नाहीत. बहुतांश पदाधिकारी मातं कंपन्यांमध्ये असल्याने त्यांना प्रत्यक्ष कामे करणे (जसे पैशांची वसूली अन इतर अनेक) शक्य नाही. त्यामुळे काही निवृत्त ज्येष्ठ नागरिकांनाच ही कामे करावी लागतात (त्यापैकी एक माझे वडील). बिल्डरने एक दोन फ्लॅट्स अशा व्यक्तिंना विकले आहेत (त्याच्यासाठी काम करणारे कंत्राटदार वगैरे) ज्यांनी आजवर एकदाही सोसायटीचे शुल्क भरले नाही. यापुढे आम्ही भारतात फ्लॅट, जमीन वगैरे खरेदी न करण्याचे ठरवले आहे. अशा संपत्तीत आपली कष्टाची कमाई अडकवून ठेवण्यापेक्षा शरीर धडधाकट असताना तोच पैसा विश्वभ्रमंती करण्यात घालवण्याचा विचार आहे. बघुया किती प्रत्यक्षात आणता येते ते.

मधल्या काळात पालिकेतील सत्ताधारी पक्षाच्या स्थानिक नगरसेवकाद्वारे बिल्डरवर राजकीय दबाव टाकण्याचा प्रयत्नही अयशस्वी झाला>> अहो पार्टी फन्ड मिळत असेल तर आपल्या घरच्या दोन चार मतदानाचे फारसे कौतुक नसते. हिशेबात पारदर्शकता नसणे हा बिल्डर लोकांचा व्यवछेदक गुण आहे. त्याविषयी विचारल्यास समोरच्याची अक्कल काढण्याची गुर्मी मात्र अति. भारतात ज्याच्याकडे पैसा जास्त तोच बरोबर अशी नवी संस्क्रुती निर्माण झाली आहे.