सोसायटी प्रश्न २०१८

देखभाल रक्कम रोख देत आहात की धनादेशाने? घनादेश असेल तर तो सोसायटीच्या नावाने देता की कोणाच्या व्यक्तिगत नावाने?

देखभाल खर्च देण्याची कागदोपत्री नोंद असेल तर पावतीची काळजी करू नका. गरज पडल्यास आधी उपरजिस्ट्रॉर व नंतर रजिस्ट्रॉरकडे तक्रार करता येते.

बय्राच/काही लोकांना ही अपारटमेंट पद्धत फायद्याची आणि सोयीची वाटते. कारण त्यांचे व्यवहार तसेच असतात. त्यांना सोसायटी नकोच असते. चेअरमन(!!)ला गाठून विकणेच योग्य.

'मी पुण्यात ऑगस्ट २०१२ मध्ये फ्लॅट घेतला' फ्लॅट घेतला तेव्हा व्यवहार रोखीने केला की 'काही रोख, काही धनादेश' असा? त्यावेळी कुणाशी आणि काय करार केला यावर पुढील प्रश्नांची उत्तरे अवलंबून आहेत. २०१४ मध्ये अपार्टमेंट डीड झाले, हे अपार्टमेंट डीड कुणामध्ये झाले? त्या मध्ये काय तरतुदी आहेत? वीज बिल, पाणी बिल तुमच्या नावाने आहे का? की हे सर्व मेन्टेनन्स मध्येच अंतर्भूत आहे?

हा विषय लेखकाने खरडफळ्यावर काढला होता. तिथे बरीच चर्चाही झाली. आता हा विषय मुख्य फळ्यावर हा आल्यामुळे खरडफळ्यावरचे माझे काही प्रतिसाद इथे डकवत आहे.

फार महत्वाची सूचना :

जाणकारांनी इथे माहिती टाकल्यास सर्वच मिपाकरांना तिचा उपयोग होईल. मात्र कोणतीही कारवाई, प्रत्येक संकुलाच्या वैशिष्ट्याप्रमाणे वेगवेगळी असू शकते. त्यामुळे इथल्या माहितीचा "प्राथमिक माहिती" असाच उपयोग करावा आणि कारवाई या विषयात तज्ज्ञ व विश्वासू असलेल्या वकिलाच्या सल्ल्यानेच करावी, हे नक्की लक्षात ठेवावे.

===========================

गृह आणि/अथवा व्यापारी संकुलांचे मुख्यतः दोन प्रकार होतात :

१. कोऑपरेटिव्ह हाऊसिंग सोसायटी : यामध्ये सोसायटी (पर्यायाने सगळे मेंबर्स) सगळ्या इमारतींचे व (कन्व्हेयन्स झाले असल्यास) सर्व जमिनीचे एकत्रित रित्या मालक असतात. प्रत्येक मेंबरकडे त्याच्या नावे रजिस्टर असलेल्या युनिटचा (सदनिकेचा/बंगल्याचा/दुकानाचा/ऑफिसचा) ताबा असतो... तो हक्क साधारणपणे एखाद्या भाडेकरूसारखा असतो. कारण मेंबरने सदनिकेचा, तिच्या विशिष्ट मूळ वापरापेक्षा वेगळा वापर (उदा: स्वतःच्या राहत्या सदनिकेत ऑफिस थाटणे) करणे, भाड्याने देणे, विकणे, इत्यादीसाठी सोसायटीची पूर्वपरवानगी घेणे आणि त्यासंबंधीचे सोसायटीने केलेले नियम पाळणे (जादा मेंटेनन्स, खास फी, इ) आवश्यक असते. यासंबंधात प्रत्येक सोसायटी, राज्याने बनवलेल्या सोसायटी 'मॉडेल बायलॉज'च्या फ्रेमवर्कच्या अंतर्गत, सोसायटीच्या जनरल बॉडी मिटिंगमध्ये बहुमताने, आपापले वेगळे नियम बनवू शकते व ते सर्व नियम सर्व मेंबर्सवर (तो मेंबर त्या मिटिंगला हजर असला वा नसला, किंवा नवीन मेंबर असला तरी) बंधनकारक असतात .

२. असोशिएशन ऑफ अपार्ट्मेंट ओनर्स : यामध्ये प्रत्येक मेंबरकडे त्याच्या नावे रजिस्टर असलेल्या युनिटचा (सदनिकेचा/बंगल्याचा/दुकानाचा/ऑफिसचा) पूर्ण ताबा असतो. मेंबर आपल्या ताब्यातील युनिट, सरकारी नियमांना मान्य असलेल्या कोणत्याही प्रकारे, स्वतःच्या मर्जीने वापरू अथवा विकू शकतो.अर्थातच, त्यासाठी असोशिएशन नियम बनवू शकत नाही, असोशिएशनची परवानगी लागत नाही अथवा असोशिएशन विरोध करू शकत नाही. असोशिएशन नावाप्रमाणे केवळ "सामायिक जागेचा वापर व सामायिक सेवांचे नियोजन" यासाठी सर्व मेंबर्सनी एकत्र येऊन बनवलेली संघटना असते.

संकुलाचे रजिस्ट्रेशन करताना यापैकी एक निवडून मगच रजिस्ट्रेशन होते... मग ते बिल्डरने करून दिलेले असो (जे सर्वसाधारणपणे होते) की मेंबर्सनी एकत्र येऊन केलेले असो (जे अपवादात्मक परिस्थितीत होते किंवा समस्येत गुंतलेल्या संकुलांच्या संबंधात करावे लागते).

===========================

सोसायटीने जुनी इमारत पाडून रिडेव्हलपमेंट करण्याचा निर्णय बहुमताने घेतला तर तो देखील सर्व सदस्यांवर बंधनकारक असतो का?

इमारत खूप जुनी असेल आणि ती पाडावी अशी सरकारी नोटीस आली असेल तर प्रत्येक मेंबरच्या मताला फारशी किंमत राहत नाही. तरीही रिडेव्हलपमेंटचा खर्च न भरून मेंबर अडचणी आणू शकतो आणि प्रकरण कोर्टात जाऊ शकते.

इमातर जुनी नसेल किंवा सरकारी कायद्यानुसार राहण्यास असुरक्षित नसेल तर मात्र १००% मेंबर्सची अनुमती असणे जास्त चांगले. कारण, अल्पसंख्य मेंबर्सनी विरोध केला आणि केस कोर्टात गेली, अश्या अनेक परिस्थितींत एकमेकास विरोधी (काँट्रॅडिक्टरी) निकाल लागलेले आहेत ! https://www.chsguru.com/2011/12/minority-members-obstructing.html

===========================

असोशिएशन ऑफ अपार्ट्मेंट ओनर्स अससोसिएशन झालीच नाही
चैर्मन फक्त महिना मैनेटेन्स घायला तोंड दाखवतो
५ वर्षे झालीत
फ्लॅट विकायचा तर NOC लागेल असे म्हणाला

हे सगळेच, बिनकायदेशीर / खाजगी व्यवस्था / अवैध / अजून काही, आहे. यामुळे अपार्टमेंट ओनर्सना त्रास होण्याची दाट शक्यता आहे.

अश्या परिस्थितीत जमिनीचे हस्तांतरण होणे शक्य नसते (जमीन कोणाच्या नावे करणार ?) जे फार धोकादायक असते. जेव्हा नवीनिकरण करण्याची वेळ येईल तेव्हा, (ज्यांच्यावर अपार्टमेंट ओनर्सचा हक्क होता त्या) इमारती तोडल्या जातील व त्यांचा हक्क संपेल. मात्र, जमीनीचा हक्क मूळ मालकाकडेच असल्याने, (अ) अपार्टमेंट ओनर्सना ती जमीन त्यावेळच्या किंमतीत परत विकत/लीजवर घ्यावी लागेल किंवा (आ) जमीन मालकने विकणे/लीज नाकारले तर ते अजूनच गोत्यात येतील.

===========================

२०१२ मध्ये agreemtn to sale झाली .२०१४ मध्ये सेल्स डीड
अससोकेशन अजून नाही
मी लोकअदालत आणि सहकारात संकुल दोन्ही कडे गेलो पण त्यांच्या कार्यकक्षे च्या बाहेर आहे
कमी खर्चिक उपाय कोणता ?

तुमचे प्रकरण बरेच गुंतागुंतीचे वाटते आहे. त्यासाठी "संकुल रजिस्ट्रेशन आणि व्यवस्थापन" या विषयात तज्ज्ञ असलेल्या वकिलाचा सल्ला घेणे सर्वोत्तम असेल. काही वकील केवळ या विषयातच प्रॅक्टीस करतात, तसा एखादा शोधावा.

काही जुजुबी माहिती अशी:

१. सर्वात प्रथम बहुसंख्य "प्रस्तावित मेंबर्सना" एकत्र करून रजिस्ट्रेशन (सोसायटी/असोसिएशन जे बहुमताने व कायदेशीर सल्ल्याने मान्य योग्य असेल ते) करावे, तरच तुमच्या संघटनेला (मॅनेजिंग बॉडी व तिचे पदाधिकारी यांना) वैधता मिळेल. रजिस्ट्रेशन करण्याने संकुलाचे व्यवस्थापन व्यवस्थित व कायदेशीर पद्धतीने होण्यास मदत होईल. तसेच, तुम्ही वर सांगितलेल्या व इतर कोणतीही सरकारी संस्था तुमची दखल घेणे कठीण आहे.

२. सोसायटी/असोसिएशनच्या नावे जमिनीचे "डिम्ड कन्व्हेयन्स" करून घ्यावे. त्यामुळे, तुम्हाला सर्वाधिकार मिळत नसले तरी सोसायटी/असोसिएशनचा जमिनीवरचा हक्क सरकारदरबारी नोंदला जातो व त्यामुळे बर्‍यापैकी कायदेशीर सुरक्षा मिळते.

३. हे सगळे वर वर सोपे वाटले तरी बरेच किचकट (विशेषतः मेंबर्सचे सहकार्य जरूर असल्याने) आहे आणि वेळखाऊ सुद्धा आहे... "लष्कराच्या भाकर्‍या भाजण्यास कंबर बांधून तयार असलेले" दोनचार प्रस्तावित मेंबर्स असल्याशिवाय हे जमणे कठीण असते... अर्थातच, त्याशिवाय, वर सांगितलेल्याप्रमाणे या विषयात तज्ज्ञ व विश्वासू वकिलाच्या सल्ल्यानेच तुम्ही सर्व कारवाई करावी, हे नक्की.

===========================

>>त्या झाल्या नसल्यास तुम्ही तेथे अवैधपणे राहत आहात (प्रॉपर्टी कर भरत असला तरीसुद्धा !).>>
...

या ठिकाणी राहात असणाय्रांचे दुसरे अधिकृत पत्ता असलेले घर कुठेतरी असणार. आधार, पासपोर्टचा पत्ता असलेले. हेच एकमेव घर असल्यास त्यांना रहिवासी पुरावा कोण देणार? ज्या माणसाशी सेल डीड झाले तोच देऊ शकेल. चेअरमन तोच आहे का? इलेक्ट्रिक बिल कुणाच्या नावे येते? हे कागदपत्र /तुम्हाला मिळत असतील तरी बराच आधार आहे.

शिवाय अपार्टमेंट डीड फक्त झालीये ती फक्त नोटरीकडे झाली किंवा रेजिस्ट्रेशन ओफिसात झाली असेल आणि कर भरलेल्या पावतीवरचे नाव एकच असल्यास आहे त्या परिस्थितीतही बराच दिलासा आहे हे सांगतो.

डीडची नोंदणी कुठे रेजिस्टर झाली?
नसल्यास तो विकणारा रेजिस्ट्रेशन करायला तयार आहे का? विकणारा हाच खरा जमिनीचा मालक आहे का?

ओके सध्या तुमच्याकडे एक मालकीचे योग्य प्रमाणपत्र आहेच. चेअरमनला ( बहुतेक तोच मालक आहे जागेचा) मध्यस्थ घालून विकून टाका आणि सुटका करून घ्या.
बाकी सोसायटीत फार गारगार असते हा एक गैरसमजच आहे म्हणा!

मी पुण्यात ऑगस्ट २०१२ मध्ये फ्लॅट घेतला
९ फ्लॅट ची अपार्टमेंट

तुमचा मूळ मुद्दा परत एकदा वाचला आणि ध्यानात आले की तुमच्या संकुलात केवळ ९च अपार्टमेंट्स आहेत असे दिसते. कोऑपरेटिव्ह हाऊसिंग सोसायटीच्या नियमांप्रमाणे, अशी सोसायटी स्थापन करायला कमीत कमी १० सभासद लागतात. (https://dcfs.gov.jm/Forms/Registration%20&%20Application%20forms%20_Co-…). अर्थातच हा मार्ग तुम्हाला उपलब्ध नाही.

परंतु, तुम्हाला "असोशिएशन ऑफ अपार्टमेंट ओनर्स" स्थापित करता येणे शक्य आहे, कारण त्यासाठी कमीत कमी ७ सभासद लागतात, जे तुमच्याकडे आहेत (https://www.moneycontrol.com/news/business/personal-finance/-1618515.ht…). अजून "असोशिएशन ऑफ अपार्टमेंट ओनर्स" स्थापन झालेली नाही असेच तुम्ही दिलेल्या माहितीवरून दिसत आहे.

आता, सोसायटी होऊ शकत नाही आणि असोशिएशन केली नाही... यामुळे, तुम्ही ज्याला "चेअरमन" म्हणत आहात, ती व्यक्ती वैध/अधिकृत अधिकारी नसून, ती, त्या व्यक्तीने स्वतःच किंवा काही/सर्व सभासदांनी "मानलेली", केवळ एक सोय आहे. त्या सोईला कायदेशीर बैठक नाही.

अश्या परिथितीत, तथाकथित चेअरमनला कोणतेच कायदेशीर अधिकार नाहीत. अजून सोसायटी अथवा असोशिएशन न झाल्यामुळे, तुमची सदनिका विकताना (रजिस्ट्रेशन आणि/अथवा कंप्लिशन सर्टीफिकेशन आणि/अथवा हस्तांतरण झालेले असले/नसले तरी) पुर्नविक्रिच्या कृतीत बिल्डर/विकासकाला सामील करून घ्यावे लागेल. तथाकथित चेअरमन अडथळे आणू लागला तर त्याला वकिलातर्फे कायदा वाचून दाखवावा, तितके पुरे ठरेल असे वाटते... असे किंवा तसे, योग्य वकिलाच्या सल्ल्यानेच हे काम करावे लागेल, हे आधी सांगितले आहेच.

आता, बिल्डर/विकासक जरी पुनर्विक्रिला सहकार्य करायला तयार झाला तरी, एक महत्वाचा मुद्दा राहतोच. तो म्हणजे, सदनिकेसंदर्भात आतापर्यंत आलेल्या/असलेल्या सगळ्या समस्या तुम्ही खरेदीदाराला सांगणे आवश्यक असेल, त्या ऐकून त्याचे खरेदीसाठी सकारात्मक मत होईल याबद्दल संशय आहे. :( असोशिएशन ऑफ अपार्ट्मेंट ओनर्स स्थापन होऊ शकली तर मात्र (इतर काही समस्या नाहीत हे गृहीत धरून) सगळे कायदेशीर होणे शक्य आहे. मग तुमचे सदनिकेत राहणे अथवा ती विकणे, दोन्ही, सुकर होईल असे वाटते.

थोडक्यात, याबाबतीतल्या एखाद्या तज्ज्ञ व विश्वासू वकिलाला या सगळ्या प्रकरणाची संपूर्ण माहिती देऊन त्याचे मत घ्यावे, याला पर्याय नाही... कारण, अश्या प्रकरणांत, तपशिलातील छोट्या-मोठ्या फरकामुळे, कायदेशीर कारवाईच्या प्रकारात फार मोठे बदल संभवतात.

अगदी थेट प्रश्न असा की तुम्हाला इथे राहायचे आहे का? नसेल तर लवकरात लवकर बाहेर पडा. कारण बाहेरचा मार्केट भाव व तुम्हाला मिळणारी किंमत यात फरक पडायला नको.

जमिनीच्या ७/१२ उतार्यावर सर्व सभासदांचे नांव लावण्याची प्रक्रिया करावी लागते. ती तलाठी कार्यालयातून होते. सोसायटीचे हस्तांतरण झाल्यावरही हीच प्रक्रिया करावी लागते. तुमच्याकडे तुमचे अपार्टमेंट डीड तर अाहेच. ते वापरून जमिनीच्या हक्कावर तुमचे नांव लावून घेणे हे तरी कराच. अामच्या संकुलातही अपार्टमेंटच स्थापन केले अाहे. बिल्डरने सोसायटी करायचे टाळले. याचा मुख्य तोटा असा अाहे, की कोणत्याही कायदेशीर वादासाठी सहकारी निबंधकाकडे जाता येत नाही. दिवाणी दावाच ठोकावा लागतो. जे प्रचंड कटकटीचे व वेळखाऊ असते.