फ्लॅट घेताना काय पहावे?

बरेच मुद्दे काढलेत हो. File दाखवतात का? मंजूरीची तारीख,सर्वे नंबर, किती महीन्यात काम करायचे आहे या गोष्टी पाहा.

महानगरपालिकेचा डेव्हलपमेंट प्लान चेक करा (ओनलाईन मिळेल). बिल्डर बरेच सांगतात असे होईल तसे होईल पण हा प्लान बघितल्यावर खूप गोष्टी क्लिअर होतील. ( मुद्दे २, ६, १०) बरेच फ्लॅट हे दोन ते तीन वर्ष पूढे ताब्यात मिळनारेत : शक्यतो रेडी पझेशन, क्लोज टू कम्प्लिशन घ्या. दुर्दैवाने काही कारणाने रखडला आणि २-३ ची ६-७ वर्षे झाली तर प्रोब्लेम होईल. रेरा वगैरे असुनसुद्धा असे विलंब होत आहेत. स्वतः जागा मालक डेवलपर असेल तर फ्लॅट घेऊ नये कारण सोसायटी फोर्म होताना प्रोब्लेम येतो असा एकाने सल्ला दिला. ते कितपत खरं? असे काही नाही, मोठ्या बिल्डरनी पण सोसायटी फोर्म करताना भरपूर लोचे केलेली खूप उदाहरणे माहिती आहेत. एकतर सर्वात वरचे दोन मजले किंवा पहील्या दोन मजल्यांवर. ह्या दोन्ही मजल्यांत काही तोटे असतात का? स्रर्वात वरच्या मजल्यावर पावसामुळे लिकेज, गरम होणे असे प्रोब्लेम होतात. पहिला, दुसर्‍या मजल्यावर रोडटच असेल तर धूळ, आवाज, किंवा सोसायटीचे क्लब हाऊस, गार्डन फेसिंग असेल तर सारखा आवाज वगैरे असतो. एसबीआयचे गृहकर्ज काढले तर डोक्याला थोडा ताप झाला तरी मुद्दा क्र. ७ निकालात निघेल. बिल्डरकडून पण भरपूर डोक्युमेंटशन, वकिलाकडून जागेची कायदेशीरता वगैरे गोष्टी बँक काटेकोरपणे बघते. सँपल फ्लॅट फक्त खोल्यांचा लेआउट बघण्यापुरताच कामाचा. माझे मत रोडटच घेण्यापेक्षा मुख्य रस्त्यापासून ५०/१००/२०० मीटर आत घेतला तर उत्तम.

ह्या दोन्ही मजल्यांत काही तोटे असतात का?

फार खालचे फ्लॅट्स असतील तर उजेड आणि हवा/वारं पुरेसं येईलच असं नाही. खूप वरचे फ्लॅट्समधे ( इमर्जन्सीत ) लिफ्ट्स शिवाय जाणं त्रासदायक राहतं, पाण्याचा फोर्स कमी असतो, घरं जास्त तापतात.

२) रोडटच फ्लॅट नी थोडे आतले फ्लॅट ह्यात काय फायदे तोटे असतात?

रहदारी फार असेल तर आवाजाचा त्रास होऊ शकतो एवढंच.

३) फ्लॅट घेताना काय काय पहायला हवे जेणेकरून फसवणूक होऊ नये?

- एसबीआयचं लोन मिळू शकेल काय? नाही म्हटलं किंवा घोळवलं तर बहुतेक वेळा स्कीममधे प्रॉब्लेम असू शकतो. - आधी किती स्कीम्स झाल्यात? अप्रुवल किती फ्लोअर्सचं आहे? मेंटेनन्स किती राहील? बिल्डर २ वर्षांचं मेंटेनन्स घेतात, पझेशन देण्यापर्यंत म्हणून. पण उरलेलं ते सोसायटी फॉर्म केल्यावर बरेचदा देत नाहीत. सोसायटी सेटअप बिल्डरनं करून द्यायचा असतो. - स्कीमच्या प्लॅन मधे पुढे काही बदल होणार आहेत काय? कधी कधी होतो, जर फेज मधे काम करणार असतील तर. - पार्कींगचं ब्लू प्रिंट बरेचदा नसतं, तेही बघू शकता. - काही कमर्शीयल सेटअप्स असणारेत काय? याचा खूप त्रास होतो, कारण कोण कशाचं दुकान उघडेल काही सांगता येत नाही. - सेलडीड मिळणार काय? हा भाग जरा गुंतागुंतीचा आहे कारण कन्वेयन्स झाल्याशिवाय सेलडीड बिल्डर करत नाही. पण पार्शियल कम्प्लीशन देतात.. त्याशिवाय सोसायटी स्थापन होत नाही. जागा मालक जमीनीची मालकी सोसायटीला ट्रान्सफर करत नाहीत लवकर, त्यामुळं कम्प्लीशन आणि कन्वेयन्स व्हायला वेळ लागतो. पण महारेरा मधे आल्यापासून बरेच बिल्डर सरळ व्यवहार करतात. - स्कीमची जागा आधी कशासाठी वापरली जायची याची माहिती मिळाली तर उत्तम. माझ्यामते सध्या नवीन फ्लॅट्स फारच छोटे व्हायला लागलेत. त्यापेक्षा जर रिसेलचा, फार जुना नसलेला फ्लॅट घेतला तर जवळपास त्याच किंमतीत बराच मोठा फ्लॅट मिळू शकेल.

काय विचार करावा.... नवीन का रि सेल रेडी पझेशन का अंडर कन्स्ट्रक्शन का रि डेव्हलपमेंट स्वताचे,कुटुंबातील इतर व्यकतींचे वय. बजेट त्वरीत हवा की थांबायची तयारी आहे. होमलोन की स्वतःच्या पायावर. कशा करता ... गुंतवणूक की स्वताच राहाण्यासाठी. कुटुंबातील सदस्य संख्या. मुलांचे शिक्षण, स्वताची, बायकोची कामाची जागा. वैद्यकीय सोयी दळणवळणाची साधने. लोकसंख्या व दररोजच्या अवश्यकतेच्या सुखसोई. काय बघावे.... बिल्डर रेप्युटेशन. त्याचे पुर्व प्रोजेक्ट. साईट व साईज ऑफ प्रोजेक्ट कुठली बॅक लोन देत आहे रेरा रजिस्ट्रेशन कागदपत्रे, विवीध परवानगी. बांधकाम चालू असेल तर प्रोग्रेस सोसायटी का अपार्टमेंट असोसिएशन अमेनिटीज बर्याच प्रमाणात शंकानिरसन होतील.

बँक लोन बद्दल सांगायचे तर एचडीएफसी वगैरे बँका कर्ज द्यायला तयारच बसलेल्या असतात (बहुधा 'कर्जवसुली' करून घेण्यासाठी ते कोणतेही उपाय करू शकत असावेत) मात्र स्टेट बँक काटकोर तपासणी करूनच कर्ज देते याचा मला स्वतःला अनुभव आहे (आमचे घर विकताना ग्राहकाला एचडीएफसीचे सहज मिळत होते पण स्टेट बेंकेने नकार दिला- खोलात जाऊन बघता जे कारण समजले ते प्रॉपर्टी डीलरांनाही ठाऊक नव्हते) या धाग्यावर जाणकार मिपाकर जे सल्ले देत आहेत, ते सर्वांच्याच कामास येतील. (वा.खू. साठवण्यालायक धागा) या फ्लॅट खरेदीत बिल्डरकडून पांढरा-काळा पैसा किती वगैरेही काही मुद्दे आहेत का ?

सर्वात वरच्या मजल्यावर उन्हाने तापलेल्या टेरेसमुळे फ्लॅट मधील वाढणारी उष्णता तसेच पावसाच्या पाण्यामुळे टेरेसमधून होणारे लिकेज हे दोन त्रास असतातच. खालील किमान तीन मजल्यांपर्यंत आजूबाजूचा आवाज किंवा गोंगाट तसेच धूळ याचा त्रास होतो. आतल्या बाजूला फ्लॅट घेतल्यास जर दुसरी इमारत शंभर फुटांपेक्षा कमी अंतरावर असेल तर प्रायव्हसी जपली जाईलच असे नाही. बाहेरच्या बाजूला फ्लॅट घेतल्यास समोरील दुसरी इमारत जास्त अंतरावर जर असेल तर ते प्रायव्हसीच्या दृष्टीने जास्त फायदेशीर ठरते. मात्र ही बाहेरची बाजू जर रस्त्यावर असेल आणि पाचव्या पेक्षा कमी मजल्यावर फ्लॅट असेल, तर रहदारी, प्रदूषण, धूळ, गोंगाट, आवाज यांचा सतत त्रास होऊ शकतो. बिल्डर केवळ खालच्या दोन-तीन मजल्यावर आणि वरच्या दोन-तीन मजल्यावरच फ्लॅट शिल्लक आहेत असे सांगतात, कारण त्यांना सर्वात कमी मागणी असते. आणि ते त्यांना लवकर विकायचे असतात. मधल्या मजल्यावरचे फ्लॅट तसेही विकले जातातच. तेव्हा मला अमुक मजल्यावर अमूक दिशेलाच फ्लॅट असेल तर हवा आहे असे सांगितल्यास आणि खरोखर शिल्लक असल्यास बिल्डर तो उपलब्ध करून देऊ शकतो. बऱ्याचशा प्रोजेक्टमध्ये साधारण 30 टक्के फ्लॅट जमीनमालकाचे असतात. (जॉइंट वेंचर). एवढे सगळे फ्लॅट जमीन मालक स्वतः वापरू शकत नाही किंवा सगळे स्वतः भाड्याने देऊ शकत नाही. त्याला ते विकावे लागतात. मग ते एकतर बिल्डरकरवी किंवा एजंट करवी विकावे लागतात. बिल्डर आधी स्वतःचे फ्लॅट विकतो आणि त्यानंतर असे जॉईंट वेंचरचे फ्लॅट विकतो. त्यामुळे आपल्याला हव्या असणाऱ्या मजल्यावर आणि दिशेला एखादा फ्लॅट शिल्लक असेल तरीही बिल्डर तो आपल्याला दाखवेलच असे नाही. रहिवासी इमारत आणि व्यावसायिक बांधकाम शक्यतो स्वतंत्र असावे. रहिवासी इमारतीच्याच तळमजल्यावर दुकाने, गाळे, व्यवसाय इत्यादी असल्यास त्याचा त्रास केवळ खालील मजल्यावरच नाही, तर अगदी शेवटच्या मजल्यापर्यंत ही होऊ शकतो. कायदेशीर गोष्टींच्या बाबतीत जर बिल्डर नावाजलेला असेल आणि तज्ञ वकिलाने अशा गोष्टींचा निर्वाळा दिला, तर इतर गृह कर्ज देणाऱ्या संस्थांचाही विचार करता येऊ शकतो. विशेषतः जर त्या प्रकल्पाचा tie-up एसबीआय सोबत असेल, तर बाय डिफॉल्ट कायदेशीर सर्व गोष्टी व्यवस्थित आहेत असे धरून चालायला हरकत नाही. व्याजदर ०.५% पर्यंत कमी असू शकतो ज्याचा दीर्घकालीन आर्थिक फायदा खूप होतो. हडपसरच्या पूर्वेला शापूर्जी पालनजी चा जॉयविल नावाचा प्रकल्प आहे. तेथील २bhk चे चटई क्षेत्र ५५० स्क्वे फूट पासून सुरू होते. किंमत तीन वर्षांच्या मेंटेनन्ससहित ५७-६० लाख. त्याच्याच अलीकडे ५-१० वर्षे जुने ७००-७५० स्क्वे फूट चटई क्षेत्र असणारे २bhk फ्लॅट्स ५० लाखात येतात. पण अशावेळी नवा की जुना, साधी सोसायटी की मोठी टाऊनशिप असे निर्णय घेताना व्यवहार विरुद्ध हौस असे द्वंद्व नेहमीच असते. मुलांची शाळा हा एक महत्त्वाचा मुद्दा आहे. पाच-दहा-पंधरा किलोमीटर वरील भारी शाळेपेक्षा चालत जाण्याच्या अंतरावर असलेली बरी किंवा चांगली शाळा हा जास्त चांगला पर्याय आहे. हे अर्थातच वैयक्तिक मत. आपण आपल्या नोकरी व्यवसायासाठी दोन चार पाच किलोमीटरचा प्रवास अधिक करू शकतो परंतु शाळकरी मुलांना तो प्रवास रोजच्या रोज करणे थकवणारे असते.

तज्ञ लोकांनी वर अनेक मुद्दे कव्हर केलेच आहेत, पण माझ्या मते १. रेराचे फायदे असले तरी त्यामध्ये फ्लॅटचे क्षेत्र वॉल टू वॉल धरले जाते, त्यामुळे फ्लॅट छोटे वाटतात उदा. नवीन ५०० चौ.फू मधील बेडरूम ही १०-१५ वर्षे जुन्या ५०० चौ.फू. फ्लॅट पेक्षा लहान वाटते/असते. २. रेरामुळे बराचसा वचक आलेला असला तरी बिल्डर आर्थिक अडचणीत आल्यास पझेशन लांबणे होउ शकते. ३. नवीन फ्लॅटचा मेंटेनन्स सहसा जास्त असतो, त्यतही गार्डन्/जिम/पूल वगैरे असेल तर अजुन जास्त. वरील बाबी विचारात घेता १०-१५ वर्षे जुना रेडी पझेशन- फ्लॅट बघावा. वकीलाकडुन ३० वर्षाचा सर्च रिपोर्ट काढुन घ्यावा (टायटल क्लिअर आहे ना बघावे.) शक्यतो ५ मजल्यापासुन १० मजल्यापर्यंत घ्यावा. मेन रोड ला लागुन नको. खाली दुकाने नकोत. टाउनशिप असेल तर सुरक्षेच्या दृष्टीने बरे राहील. पण मोठी ५०-७० फ्लॅटची बिल्डिंग असेल तरी चालेल. मुख्य पाणी २४ तास आहे ना बघावे.

सौंदाळा, राघव, कर्नल साहेब, चित्रगूप्त, तुका सर, राजेंद्रजी आपल्या सर्वांच्या बहुमूल्य प्रतिसादाबद्दल धन्यवाद. बर्याच गोष्टी क्लिअर झाल्यात. खुप खुप आभार.

माझ्या एका मित्राच्या सोसायटीत ;समोरच्या बिल्डींगमधे करीना कपूरने फ्लॅट घेतला आहे या कारणास्तव फ्लॅटच्या दरामधे वाढ झाली होती. एजंट लोक करीना कपूर हा मुद्दा हायलाईट करून प्रत्येकाला सांगायचा.

देवा ! म्हातार्‍या-कोतार्‍यांचे कपडे पाहताना काय लोकांना आनंद होतो कोणास ठाऊक ?

इमारतीचा विमा ? या याबद्दल कोणीच काही उल्लेखित नाही ?

शाळेत जाणारं मूल घरात असेल तर चालत जाता येईल इतकी शाळा जवळ असण्यासारखं सुख नसतं. मुलं सहसा कोणत्या न कोणत्या कारणाने रात्री उशिरा झोपतात. अशा वेळेस सकाळी त्यांना उठविणे हा खरेच एक दुःखद प्रकार असतो. शाळा लवकरात लवकर केव्हा उघडावी याचा बहुदा मुलांच्या दृष्टिकोनातून विचारच केलेला नसतो. मन आणि आरोग्य संवर्धनासाठी प्रातःकाल चांगला या विचाराचं जोखड जेव्हा उतरेल तो सुदिन. असो. तर अशी हि, गरज असू पर्यंत चांगली वाटणारी संस्था कायमस्वरूपी मात्र कटकट वाटू शकते. शाळेजवळ असणारी व्हॅन्सची गर्दी, मुलांना शाळेत सोडणाऱ्या पालकांकडून होणार उपद्रव, सांस्कृतिक कार्यक्रमांच्या तयारीचा गोंगाट, कला आणि खेळ यांच्या क्लासेसचा उशिरापर्यंत चालणारा सराव या सर्वांचा त्रास आपण शिक्षण म्हणजे उदात्त कार्य या नावाखाली सहन करीत असतो.

बरेचदा वाचनमात्र असतो पण जिव्हाळ्याचा विषय असल्याने सविस्तर प्रतिसाद देतोय १)बरेच फ्लॅट हे दोन ते तीन वर्ष पूढे ताब्यात मिळनारेत. त्यातही खुप कमी शिल्लक आहेत असे बिल्डर सांगतात. ते खरे की खोटे ते कळून येत नाही. शिल्लक म्हणजे एकतर सर्वात वरचे दोन मजले किंवा पहील्या दोन मजल्यांवर. ह्या दोन्ही मजल्यांत काही तोटे असतात का? असतील तर काय? खालच्या मजल्यांवर लोक का फ्लॅट घेत नाहीत? फ्ललोर राईस हि संकल्पना माहित असल्यास हि शंका येणार नाही . वरच्या माळ्यावरून परिसर दृश्य (View ) चांगला मिळतो , पण हे बिल्डिंग कोणत्या परिसरात आहे यावर अवलंबून आहे. पहिले दोन माळे हे मोठ्या टॉवरमध्ये सहसा कोणी घेत नाही वरील सबबीमुळं. शक्यतो फ्लॅट हा माझ्या हिशेबाने ४-७ माळ्यापर्यंत घ्यावा , अडीअडचणीच्या काळी पायऱ्या उतरू शकता. आजकाल मुंबईत पहिले दोन मजले हे वाहनतळ असतात त्यामुळे ३-४ था माळा असा उल्लेख केला. पहिले दोन माळे हे व्यावसायिक कारणासाठी भाड्याने जात असल्याने शेजार बघून निर्णय घ्यावा. जास्त उंचावर गेलात तर हवेचा प्रॉब्लेम होतो . जबरदस्ती खिडक्या बंद ठेवाव्या लागू शकतात. २) रोडटच फ्लॅट नी थोडे आतले फ्लॅट ह्यात काय फायदे तोटे असतात? व्यक्तिशः मला रोड टच आवडतो , पण धूळ व आवाजाचा प्रॉब्लेम येतो , फ्लोअर कितीही वरचा असला तरी आवाजाची तीव्रता कमी होत नाही . ३) फ्लॅट घेताना काय काय पहायला हवे जेणेकरून फसवणूक होऊ नये? रेरा नि संबंधित शासकीय संस्थेची मंजुरी . लोन घेणार असाल तर sbi वा hdfc चे त्या बिल्डिंग मध्ये कोणाचे लोन झाले असल्यास चौकशी करावी. शक्यतो फ्लॅट ज्याचे इंटिरिअरचे काम चालू आहे म्हणजे पझेशन जवळ चा घ्यावा . थोडा महाग वाटलं तरी चालेल पण जे दिसेल ते खरेदी करावे सॅम्पल फ्लॅट नि बिल्डर रेप्युटेशन वर भरवसा ठेवू नये . गोदरेज नावाचा फायदा घेउन प्रीमियम घेतो पण प्रोजेक्ट उशीर ला ब्रँड कामी येत नाही . बाप दाखव नाही तर श्राद्ध घाल हा हिशेब ठेवावा ४) बिल्डींगची कामाची क्वालीटी कशी चेक करावी? मी सिवील इंजी. नाही. म्हणून मग बोंबाबोंब. आजकाल अनेक agency हे काम करून देतात. ५-१० हजार ५० लाखाच्या फ्लॅटसाठी खर्च करण्यास हरकत नसावी . पण बिल्डरकडून घेताना खरेदीपत्र हे त्याच्या बाजूने असते त्यामुळे जे पदरी पडेल ते गोड मानणे . यासाठी फ्लॅट पैंटिंग वा लाद्या बसवण्याच्या स्टेज ला घ्यावा . ५)स्वतः जागा मालक डेवलपर असेल तर फ्लॅट घेऊ नये कारण सोसायटी फोर्म होताना प्रोब्लेम येतो असा एकाने सल्ला दिला. ते कितपत खरं? हे जागा मालकावर अवलंबून आहे तो पांढरपेशा असल्यास हरकत नसावी पण गळ्यात चार चेन नि gunman घेऊन फिरणाऱ्या माणसाकडून काय प्रॉब्लेम होऊ शकतो हे अनुभवानेच कळेल . ६)बिल्डींग रोड टच असेल तर रोडटच भागातील फ्लॅट चांगला की मागच्या बाजूचा? मी पर्यावरण अभियंता आहे त्यामुळे पाऊस पाणी उन वाऱ्याचा त्रास पाहून निर्णय घेतो, तुम्ही पण तो पाहून घ्यावा.हा निर्णय अंडर construction स्टेज ला सोपा नाही , तो अनुभवानेच घेता येतो. वास्तुशास्त्र मानत असल्यास त्याप्रमाणे सल्ला घ्या . ७) कायदेशीर दृष्ट्या कोणत्या गोष्टी जोखाव्यात? लोन घेत असल्यास लगेच लोन मिळते पण कुठल्याही बँकेतून लोन घेऊ नका . sbi वा hdfc are गुड. OC ni CC असल्यास निर्धास्त व्हा . पण हा निर्धास्तपणा फार कमी लोकांच्या वाट्याला येतो कारण बिल्डर चा मेन बिझिनेस हा टोपी लावणे नि काळ्याचे पांढरे करणे हा असतो , घराला घरपण देणे वगेरे बाता असतात . title चेक वकिलाकडून ५-१० हजारात केल्यास जमिनीची संपूर्ण माहिती मिळते . जर लोन घेणार नसाल तरी ३-४ बँक मध्ये चौकशी करा , कारण प्रत्येक ठिकाणच्या अडीअडचणी वेगळ्या स्वरूपाच्या असतात. अनधिकृत बांधकाम, OC नसणं , गावठाण वा ग्राम पंचायतीची जागा हजार भानगडी असतात . ८)म्हाडाच्या लोटरीत घर बघावे असेही काहींनी सांगीतले. पण स्वस्त घराच्या बाजूला तसेच लोक येतात./तसेच कामाची क्वालीटी बोंबलते असेही काहींनी सांगीतले. तुम्ही गुंतवणुकीसाठी घर घेत असाल तर म्हाडा वा सिडको लॉटरी बेस्ट . कायदेशीर बाबी बाबत चिंता नसते कारण सरकारी प्रकल्प . लोडींग कमी सोयी सुविधा हे तुम्ही कुठल्या लोटरिला apply करता यावर असते . म्हाडा चा उच्च उत्त्पन्न गटातील फ्लॅट मुंबईत ७. ५ करोडचा होता ९)काहींना सॅंपल फ्लॅट बनवून ठेवलेत काहींनी नाही. त्याचा काही फरक पडतो का? सॅम्पल फ्लॅटवरून जागेचा अंदाज घ्या निर्णय नाही . सोयी सुविधा पाहून लोक भुलतात १०) रोडटच बिल्डींग असेल तर भविष्याच्या दृष्टीने काही फायदा असतो का? मेन रोड ला लागून असेल तर होऊ शकतो . रोड प्रत्यक्षात आल्याशिवाय व दृष्टीपथात असल्याशिवाय फायदा तोटा ठरवा . राजकारणी हिशेबाने अँप्रोव्हड प्लॅन बदलतात , पस्तावण्यापेक्षा थोडा चढ रेट द्यावा गुंतवणुकीसाठी फ्लॅट बिलकुल घेऊ नये या मताचा मी आहे , आपल्याकडे रोख रक्कम असेल तर ठीक अन्यथा होम लोन घेऊन गुंतवणूक करणे हे सुज्ञाचे लक्षण नाही या मताचा मी आहे . २००४-१०१३ सारखे प्रॉपर्टी रेट आता वाढणे अशक्य आहे , मी स्वतः covid चा फायदा उचलत मोठा फ्लॅट घेतला राहण्यासाठी , गुंतवणुकीसाठी नाही. तत्सम संधी मिळाल्यास गुंतवणूक करा अन्यथा मोह टाळा .

माझा एक जांगडगूत्ता झालाय. माझी चूकी नसूनही एक्सीस बॅंकेने माझा सीबील स्कोर डॅमेज केलाय. ३ चे १३ हजार झालेत लेट फी वगैरे धरून. आता होमलोन वाल्या बॅंक सीबील स्कोर ६७० चा पाहून काहीबाही टक्के लोन सांगताहेत. काय करावे ह्या चक्रव्यूहातून बाहेर पडायला?