रिअल इस्टेट : दुर्दशा आणि दिशा

१) बांधकाम क्षेत्रात जबरदस्त लिक्विडिटी क्रंच आहे, हे वेगळे सांगायला नको.

२) मोठ्या शहरामध्ये, याच शहरांच्या उपनगरांमध्ये, अगदी छोट्या शहरामध्येपण खूप मोठ्या प्रमाणावर तयार सदनिका बांधून रिकाम्या पडलेल्या आहेत. निश्चित आकडेवारी उपलब्ध नसली तरी पुण्यासारख्या शहरात व उपनगरात मिळून किमान ७,००,००० च्या आसपास फ्लॅट, रो हाऊसेस, बंगलो हे ग्राहकांच्या प्रआवाजात बोललं जातयं.

३) अडचणीत आलेले बिल्डर ग्राहकाबरोबर काहीच्या काही बार्गेन करत आहेत. काही ठिकाणी तर चक्क ३० ते ४० टक्क्यांपर्यंत डिस्कौंट मिळत आहे. तुमची फक्त मागण्याची तयारी पाहिजे.

४) विक्री नसल्याने अनेक बिल्डर्स बांधलेले रिकामे फ्लॅट / ऑफिसेस / शोरूम्स भाड्याने देऊ लागले आहेत; तेही खूप कमी दरात. निदान बॅंकेचे व्याज तरी काही प्रमाणात वसूल व्हावं हा त्यामागचा उद्देश आहे.

५) Demonetization मुळे तर अनेक गुंठामंत्री आणि कॅश फायनान्सर लोक गायब झाले आहेत. त्यामुळे बिल्डर्सला खेळत्या भांडवलाचा प्रचंड मोठा प्रश्न निर्माण झाला आहे. शब्दशः दुष्काळात तेरावा महिना चालू आहे.

६) त्यात आवाक्याबाहेरच्या एनपीएमुळे बॅंकांनी एकूणच पतपुरवठ्यात हात आखडता घेतला आहे किंवा त्याचे निकष खूप कडक केले आहेत. थोडक्यात आई जेऊ घालेना आणि बाप भिक मागू देईना अशी बिल्डरांची परिस्थिती आहे.

७) रोखीने खरेदी विक्री व्यवहार करणारा एक खूप मोठा वर्ग Demonetization आणि सरकारच्या भ्रष्टाचार विरोधी मोहिमेमध्ये धारातीर्थी पडला आहे. याचा प्रचंड परिणाम एकूणच मागणीवर झालेला दिसून येत आहे.

८) रेरा आणि महा रेरामुळे दोन – पाच प्रोजेक्ट करून काळ्याचे पांढरे करणाऱ्या ज्या फर्म कुत्र्याच्या छत्र्याप्रमाणे उगवायच्या त्या आता गायबच होतील. कारण संबंधित कायद्याचे पालन करणे असंघटीत क्षेत्रासाठी खूपच अवघड आहे.

९) सरकारच्या जनघर योजनेमुळे ज्या चालू प्रोजेक्टवर सबसिडी मिळणार नाही असे अनेक प्रोजेक्ट मार खातील.

१०) ज्यांनी भविष्यकाळात विकण्यासाठी घरे घेऊन ठेवली आहेत; त्यांच्यासाठी प्रधानमंत्री जनघर योजनेत मिळणारी सबसिडी आणि जीएसटी खूप मोठा अडसर ठरणार आहे. सरकार सरळ सरळ डिस्कौंट देत आहे. त्यामुळे जुने घर विकणे खूप कठीण जाणार आहे.

११) जीएसटीमुळे यापुढे रोखीने चालणारा बहुतांश धंदा बंद होईल. बांधकामाला लागणारे सगळे आयटम बिलासहच घ्यावे लागतात आणि विक्री करताना जीएसटी न लावताच विकायचं अशी विचित्र गोष्ट घडणं खूपच अवघड दिसतयं...

१२) सगळ्यात महत्त्वाचे म्हणजे जीएसटीमुळे या क्षेत्रात नक्की प्रॉफिट मार्जिन किती हे सरकारी यंत्रणेला स्पष्ट होईल आणि ग्राहकांनापण.

१३) आय.टी. क्षेत्रातील तरूण ग्राहक हा बांधकाम व्यावसाईकांचा हक्काचा ग्राहक होता. लॅविश फ्लॅट असणे आणि दोन- तीन फ्लॅट नावावर असणे हे या आय टी वाल्यांचं स्टेटस सिम्बॉल होते. परंतु ट्रम्प तात्यांच्या कोपामुळे एच १ व्हिसाचे नियम कडक झाल्याने या क्षेत्रात बेरोजगारीची आणि पगार – कपातीची मोठी कुऱ्हाड कोसळणार आहे. पुण्यातील आय टी मधील १.५ लाख नोकऱ्या कमी होतील की २ लाख अशा पैजा लागत आहेत. इन्फोसिस, टीसीएससारख्या दिग्गज कंपन्यासुद्धा नोकरकपात करत असून त्यामुळे नवीन घरांची मागणी आणखीन कमी होणार आहे आणि नोकरी सोडून जाण्याऱ्यांची अनेक भाड्याची घरे रिकामी पण होतील. त्यामुळे भाड्याचे दर भविष्यात आणखीन कमी होऊ शकतील, याचा अर्थ घरांचे Rent yield कमी होईल..

१४) सतत वाढणारे शेअर मार्केटसुद्धा काही प्रमाणात बांधकाम व्यवसायाला त्रासदायक ठरत आहे. HNI, UHNI आणि Institutional Investors चा पैसा बांधकाम व्यवसायातून निघून शेअर मार्केटचा मार्ग चोखाळणार आहे. शेवटी भांडवलाचा प्रवाह नेहमी नफ्याची वाट शोधत असतो. Liquidity, tax free returns, अगदी किमान रू. ५०००/- सुद्धा गुंतवणूक करण्याची मुभा, या सर्वाबद्दल माध्यमातून होणारी जागरूकता, दर मिनिटाला म्युचल फंडमार्फत येणारा ६५ लाख रु. इतका प्रचंड निधी, एसआयपीच्या माध्यमातून ४७१६ करोड रु. च्या दरमहा येणारा निधी ही वस्तूस्थिती स्पष्ट करायला पुरेसा आहे. या गोष्टी लक्षात घेता पुढील काही दशके तरी हा ओघ असाच सुरू राहील.

१५) अनेक जागतिक चलनांच्या तुलनेत भारतीय चलन मजबूत होत आहे, परिणामी युरोप-अमेरिका-मध्यपूर्व येथून फ्लॅट, रिअल इस्टेटसाठी येणारी गुंतवणूक कमी होत आहे, हीपण या क्षेत्रासाठी चिंतेची बाब आहे.

१६) २०२२ पर्यंत सर्वांना घरे ही योजना सरकार राबवत असताना कुठल्याही परिस्थितीत घरांच्या किंमती स्वस्त ठेवणे सरकारला भाग आहे. मुळात हा फुगा फुगला तो काळ्या पैशांला लावलेल्या टाचणीमुळे. अजूनही हे क्षेत्र राजकारण्यांच्या काळ्या पैशांच्या गुंतवणुकीवर कसेबसे तग धरून आहे. एवढ्या प्रॉपर्ट्यांची विक्री करून आलेल्या पैशांचं नेमकं करणार काय, या प्रश्नांचं उत्तर कुणालाच मिळेनासं झालंय. कारण एक एक करत काळ्या पैशांचे दरवाजेच अर्थमंत्रालयाने बंद केलेत. सध्यातरी सोन्यात व प्रॉपर्टीतच थोडा फार स्कोप होता. तोही जीएसटीने पूर्णपणे नाही तरी ६०-७० % बंद करून टाकला.

१७) एकूण बांधकाम व्यवसायातील मंदी किमान अजून 6 ते 7 वर्ष कमी व्हायची शक्यता खूपच कमी आहे. त्यानंतर काही नवीन घडामोडी घडल्यास हे क्षेत्र कदाचित परत उभारी घेऊ शकेल.

१८) सध्या मंदीचा जो टप्पा चालू आहे, त्यात प्रामुख्याने बिल्डर्स -व्यावसायिक भरडले जात आहेत, परंतु यापुढच्या टप्प्यात त्याचा परिणाम सामान्य गुंतवणूकदारांपर्यंत पोहोचेल.

१९) वरील सर्व कारणांमुळे स्थावर मालमत्तेतून येणारे भाडे कमी होईल आणि मालमत्तेतून येणारे नियमित उत्पन्न कमी झाल्यास मालमत्तेचे अवमूल्यन अपरिहार्य ठरते.. त्यामुळे प्रामुख्याने ज्यांनी भविष्यात विक्री करण्यासाठी किंवा भाड्याने देण्यासाठी मालमत्तेत गुंतवणूक केलेली आहे, त्यांना काही प्रमाणात आर्थिक नुकसान सोसावे लागेल....

Source - Real estate research report 2017